編者按：現在很多人買房不僅是為了滿足自身的居住需求，同時還會考慮房子的投資價值。不過大部分人并不清楚怎么計算投資回報率，一般只是簡單地根據房屋的地段、周邊設施等情況大概判斷房屋是否具有投資價值。另外，商品房的綠化率和綠地率是一個概念嗎?為什么看房時開
編者按：現在很多人買房不僅是為了滿足自身的居住需求，同時還會考慮房子的投資價值。不過大部分人并不清楚怎么計算投資回報率，一般只是簡單地根據房屋的地段、周邊設施等情況大概判斷房屋是否具有投資價值。另外，商品房的綠化率和綠地率是一個概念嗎?為什么看房時開發商說的綠化率很高，合同上的綠地率卻很低?本期的一問億答將告訴大家綠化率和綠地率的區別，并用公式告訴大家如何計算租金的投資回報率，希望能為大家釋疑解惑。
案例一：綠化率與綠地率有區別嗎?
網友提問：我在看樓盤介紹時，開發商說綠化率是46.05%，可是在簽合同時卻是綠地率30%以上，請問這兩者是一個概念嗎?
專家解答：這兩者不是一個概念，不可混為一談。
綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。
2010年4月通過的《武漢市城市綠線管理辦法》規定:開發商必須如實公示建設項目的綠地率、綠地面積，不得隨意變更調整小區綠線。我國現行居住區規劃設計規范規定:新建住宅小區綠地率最小值為30%，舊城區為25%。
綠化率是一個不準確、不規范的用詞，準確的提法應為“綠化覆蓋率”。一般被開發商當作宣傳樓盤綠化的廣告，沒有法律和法規依據。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地,簡單地說,就是只要有塊草皮就可以計入,所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
案例二：如何計算租金的投資回報率?
網友提問：我近期想投資一套房子出租，不知道該如何計算租金的投資回報率?
專家解答：目前計算投資回報率最廣泛采用的方法是計算租金的年回報率，公式為：租金回報率=每月租金收益×12/購房總價。這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由于只考慮了租金和房價，其應用范圍比較局限。
使用按揭貸款購房的投資者可用以下的計算公式：投資回報率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。
這種方法考慮了租金和前期實際的主要投入，比租金回報率的計算更深一步，適用范圍更廣，更適合于目前按揭貸款購房的普遍情況。
