買房還是租房，這是個(gè)困擾很多人的問(wèn)題。從租售比的角度看，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，存在泡沫，因此目前應(yīng)該租房。但是，從投資的角度看，很多人認(rèn)為房產(chǎn)從長(zhǎng)期看是升值的，是投資，而房租卻是消費(fèi)，因此應(yīng)該買房。那么到底應(yīng)該買房還是租房呢? 為了回答這個(gè)問(wèn)
買房還是租房，這是個(gè)困擾很多人的問(wèn)題。從租售比的角度看，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，存在泡沫，因此目前應(yīng)該租房。但是，從投資的角度看，很多人認(rèn)為房產(chǎn)從長(zhǎng)期看是升值的，是投資，而房租卻是消費(fèi)，因此應(yīng)該買房。那么到底應(yīng)該買房還是租房呢?
為了回答這個(gè)問(wèn)題，我建立了一個(gè)模型來(lái)計(jì)算為期20年的買房和租房的回報(bào)凈現(xiàn)值。這個(gè)模型的主要假設(shè)如下：
買房的主要收入是房租和房產(chǎn)升值，主要成本是按揭的債務(wù)成本和投入的本金的機(jī)會(huì)成本，外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下來(lái)的買房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投資收益，主要成本就是房租。把每年的收益/支出按通貨膨脹率進(jìn)行折現(xiàn)，就可以算出買房和租房的回報(bào)凈現(xiàn)值。當(dāng)這兩個(gè)凈現(xiàn)值相等時(shí)，買房與租房沒(méi)有區(qū)別。
通過(guò)這個(gè)模型，我發(fā)現(xiàn)買房與租房的關(guān)系與兩個(gè)參數(shù)相關(guān)：租售比和房產(chǎn)升值速度。當(dāng)房產(chǎn)升值速度很快時(shí)，即使是租售比很高，如達(dá)到1:30左右，買房也比租房值。而如果房產(chǎn)升值的速度很低，甚至是負(fù)值時(shí)，只有租售比很低，買房才劃算。我利用線性規(guī)劃中的單變量求解找到了買房和租房的回報(bào)凈現(xiàn)值相等的情況，繪制了一條曲線。
可以看出，即使未來(lái)20年房產(chǎn)不升值，在1:15的租售比情況下買房與租房差不多。而北京目前1:45的租售比意味著未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度要達(dá)到平均每年8%，買房才與租房差不多。如果升值速度低于8%，那么還是租房更合算。而當(dāng)年?yáng)|京1:60的租售比意味著未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度要達(dá)到9.5%以上，買房才比租房值。
有了這條曲線，就可以非常容易的判斷該買房還是租房。如果你預(yù)計(jì)未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度為3%左右，那么在1:21或更低的租售比情況下才應(yīng)該買房。如果你比較保守，認(rèn)為未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度為零，那么在1:15或者更低的租售比情況下才應(yīng)該買房。而如果你對(duì)未來(lái)非常看好，認(rèn)為未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度能達(dá)到平均每年11%以上，那么1:120的租售比也不算貴。
另一方面，目前北京和上海高高在上的租售比其實(shí)反映了人們對(duì)未來(lái)房產(chǎn)升值的預(yù)期。目前1:45的租售比意味著人們預(yù)計(jì)未來(lái)房產(chǎn)平均每年升值的速度在8%以上。確實(shí)，過(guò)去10年，北京上海的房產(chǎn)升值速度應(yīng)該不低于8%左右。但是，人們最常犯的一個(gè)錯(cuò)誤就是用“后視鏡”看問(wèn)題，把過(guò)去無(wú)限延伸到未來(lái)。
未來(lái)20年還會(huì)有8%的速度嗎?我不知道。但是，可以確定的是，如果未來(lái)的升值速度達(dá)不到8%，以現(xiàn)在的租售比價(jià)格買房，不值。
