咨詢熱線內容 我姓楊，在鎮上集市有一間店面。2004年年底，胡某租此店面經營百貨，并與我簽訂了房屋租賃合同，約定租期為5年，租金8萬元，于每年年底交付當年租金16000元。 2006年初，胡某因有其他經營項目無暇照看此店面，與我商議欲將此店面轉租給劉某，我表示同意，
咨詢熱線內容
我姓楊，在鎮上集市有一間店面。2004年年底，胡某租此店面經營百貨，并與我簽訂了房屋租賃合同，約定租期為5年，租金8萬元，于每年年底交付當年租金16000元。 2006年初，胡某因有其他經營項目無暇照看此店面，與我商議欲將此店面轉租給劉某，我表示同意，租金不變，由劉某交付當年的租金給胡某轉交給我。
2007年年初，我因生意資金周轉困難，欲以10萬元出售此店面。因為此價錢很便宜，所以有意購買的人很多。事先，我征求了劉某的意見，但劉某表示沒有那么多現金，可以分期付款購買，我只好聯系其他買主。2007年6月，我將該店面賣給了羅某，并簽訂了買賣合同。在辦理產權變更手續時，劉某提出異議，認為他所出的價格與其他人一樣，其應享有優先購買權。此時，胡某也提出異議，認為我出售店面沒有通知他，也侵犯了他的優先購買權。兩人欲起訴法院要求確認我與羅某的買賣店面合同無效。
請問：我侵犯了劉某的優先購買權嗎?胡某是否也享有優先購買權?我與羅某的店面買賣合同是否有效?
律師專線解答
楊先生，針對您所提出的問題，我們從以下兩方面為您分析解答：
第一，關于您是否侵犯劉某優先購買權的問題。我國《合同法》規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人享有同等條件優先購買的權利。可見，承租人要享有優先購買權必須是以與其他欲購買人所提出的購買條件相等同為前提，這里所說的 同等條件 不僅是指款項余額相同，也包括付款方式相同。據您所述，您之所以賣店面，是因為您急需現金，而劉某所提出的購買條件是分期給付房款，顯然這不符合您賣房的目的。劉某不能以分期付10萬元的條件來主張與羅某的一次性給付10萬元的條件相等同。所以其不能以享有優先購買權為由主張您與羅某的店面買賣合同無效。在出售店面前您已經盡到通知劉某的義務，故不存在，侵犯劉某的優先購買權的問題。
第二，關于胡某是否享有優先購買權的問題。從我國確立房屋承租人的優先購買權制度的宗旨來看，維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關系，體現了社會中的一種基本人權關系，維護承租人對房屋的穩定使用的狀況，發揮房屋利用的最大效能，促進長期投資。法律賦予承租人優先購買權正是為了穩定承租人與出租人的法律關系，確保承租人對房屋的依賴，從而維護承租人利益。在合法的轉租中，承租人已將對房屋使用收益權利轉讓給第三人，在使用收益過程中形成的與房屋的依賴關系也隨之轉移。可見，胡某在征得您的同意，將店面轉租給劉某的同時，也將房屋的優先購買權一并轉移了。因此，胡某不再享有優先購買權，也就無從談起您侵犯了其優先購買權。
第三，您與羅某的店面買賣合同是基于自愿平等達成的協議，且雙方積極主動依照法律規定辦理了過戶手續，因此你們之間的合同合法有效。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對承租人將房屋轉租他人后是否還享有優先購買權這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
承租人欲購買所承租的房子，所提出的條件至少要與其他欲購買者所提出的條件相同，如付款數額、付款期限、付款方式等，否則不能享有優先購買權。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條、第二百三十條
《城市私有房屋管理條例》第十一條
