案情簡(jiǎn)介
原告周華彬在北京市海淀區(qū)華光路擁有1犯平方米的商品房一套，其后又繼承了其父位于北京市海淀區(qū)玲瓏路23號(hào)的3間房屋，因原告有房屋居住，導(dǎo)致其繼承的3間房屋暫時(shí)閑置。
2005年8月12日，原告周華彬?qū)⑦@3間閑置的房屋出租給被告王曉華居住，雙方在房屋租賃合同中約定，被告王曉華每月10日向原告支付租金1500元，但雙方在合同中沒有約定房屋的租賃期限。
2005年12月28日，原告周華彬因母親生病住院，花去了醫(yī)藥費(fèi)3萬元，其中向自己好友何鵬雄借了2萬元。2006年1月12日，原告周華彬妻子生病住院，其又向何鵬雄借款3萬元，共欠何鵬雄5萬元。
2006年7月21日，原告周華彬覺得借款較多，不還錢心理負(fù)擔(dān)太重，又鑒于家庭沒有其他收入，遂與妻子商量，如果何鵬雄愿意，就把已經(jīng)對(duì)外出租的3間房屋以10萬元的價(jià)格出售給何鵬雄，原告的妻子表示同意。隨后，原告周華彬找到何鵬雄協(xié)商，愿意將自己繼承的3間房屋作價(jià)10萬元出售給何鵬雄，扣除其向何鵬雄的借款，何鵬雄向原告支付5萬元房款即可。何鵬雄恰巧有買房的意向，遂表示同意，于是雙方簽訂了房屋買賣合同，何鵬雄將5萬元的房?jī)r(jià)款交給原告周華彬（扣除原告周華彬所借5萬元），付款后的第二天，雙方到房管部門辦理了房屋過戶登記手續(xù)。
房屋過戶手續(xù)辦完后，原告周華彬通知被告王曉華，告訴其事情的來龍去脈，并要求被告王曉華騰退所租住的房屋。但原告要求被告騰房的要求遭到拒絕。
原告周華彬認(rèn)為，本人對(duì)出租的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)處分出租的房屋。因本人與被告簽訂的房屋租賃合同沒有約定租賃期限，根據(jù)法律的規(guī)定，本人有權(quán)隨時(shí)解除房屋租賃合同。更何況，本人已將房屋出售給第三人何鵬雄，并已辦理房屋過戶手續(xù)，其之間簽訂的房屋買賣合同符合法律的規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。故被告王曉華拒絕騰房的行為已侵犯自己的合法權(quán)益，被告王曉華有義務(wù)及時(shí)搬出租住的房屋。
后經(jīng)三方多次協(xié)商未果，原告周華彬向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決被告王曉華及時(shí)搬出承租的房屋，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告王曉華認(rèn)為，本人與原告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)的意思表示，且合同的內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。在房屋承租期間，原告在未經(jīng)本人同意、亦未通知本人的情況下，將本人承租的房屋擅自出售給第三人何鵬雄，原告擅自出售房屋的行為已經(jīng)侵犯本人對(duì)承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條的規(guī)定，對(duì)私有房屋的買賣，出租人須提前3個(gè)月通知承租人。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”據(jù)此，原告沒有履行上述法律規(guī)定的義務(wù)，亦剝奪了本人對(duì)承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)，故原告與第三人之間簽訂的房屋買賣合同無效，而且本人也愿意花10萬元購買此房屋。綜上所述，原告向法院提起的訴訟請(qǐng)求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人何鵬雄認(rèn)為，本人與原告簽訂的房屋買賣合同系雙方之間真實(shí)的意思表示，合同的內(nèi)容也是符合法律強(qiáng)制性規(guī)定的，而且雙方簽訂房屋買賣合同后即到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)，其與原告履行了所有的購房手續(xù)，現(xiàn)在本案系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)應(yīng)為本人所有，被告拒絕騰房的行為已經(jīng)侵犯本人對(duì)房屋擁有的所有權(quán)。故請(qǐng)求法院判決被告及時(shí)騰出房屋，維護(hù)本人的合法權(quán)益不受侵害。
法院判決
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告周華彬和被告王曉華之間的房屋租賃關(guān)系系雙方自愿建立，其租賃關(guān)系合乎法律之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條的規(guī)定，對(duì)私有房屋的買賣，出租人須提前3個(gè)月通知承租人。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第118條的規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，原告周華彬在出售出租房屋時(shí)，未履行上述法律法規(guī)、司法解釋所規(guī)定的提前3個(gè)月通知的義務(wù)，在未經(jīng)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，擅自將出租房屋出售給第三人何鵬雄，顯屬不當(dāng)。盡管原告周華彬和何鵬雄經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議，簽訂房屋買賣合同并到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)，但是，原告與第三人之間的買賣行為，侵犯了被告王曉華作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)，故該房屋買賣合同無效。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條、《中華人民共和國民法通則》第58條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第189條之規(guī)定，判決如下：
一、原告周華彬和第三人何鵬雄簽訂的房屋買賣合同無效；
二、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1．在本案中，原告周華彬和被告王曉華的租賃關(guān)系是否受到法律的保護(hù)？
2．在本案中，原告周華彬出賣房屋的行為是否侵犯了被告王曉華依法享有的優(yōu)先購買權(quán)？
律師點(diǎn)評(píng)
一、在本案中，原告周華彬和被告王曉華的租賃關(guān)系符合法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
所謂房屋租賃合同，是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人給付租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。可見，房屋租賃合同是一種雙方的法律行為。租賃合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，出租人雖然保留所有權(quán)，但其所有權(quán)受到承租人用益物權(quán)的一定限制。在合同有效期間，出租人行使所有權(quán)，不得侵犯承租人的承租權(quán)以及相關(guān)權(quán)利。
在本案中，原告周華彬和被告王曉華的租賃關(guān)系是雙方自愿建立的。當(dāng)時(shí)，原告周華彬因住房較多，自愿出租，被告王曉華因住房緊張，需要租房，這樣雙方出現(xiàn)了租賃關(guān)系，雖然雙方在房屋租賃合同中未對(duì)房屋的租賃期限作出明確的約定，但此對(duì)房屋租賃合同的效力不產(chǎn)生任何影響，故原、被告建立的正當(dāng)租賃關(guān)系合乎法律規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。
