近幾年，房地產(chǎn)的保值概念紅火一時(shí)，也讓普通百姓對(duì)投資房地產(chǎn)青睞有加。而今，隨著樓市看空氛圍漸濃，再加汶川大地震對(duì)家庭資產(chǎn)配置方式的沖擊，一些投資客開(kāi)始反思自己以租養(yǎng)房的理財(cái)方式。
樓市后期不看好 租金回報(bào)又不高
以租養(yǎng)房模式魅力減弱
以租養(yǎng)房是風(fēng)靡一時(shí)的投資方式，如今因房產(chǎn)后市看空氛圍濃厚，再加租金回報(bào)率較低，籠罩在這種模式上的光芒，開(kāi)始減弱。
張小姐是一名在上海工作的臺(tái)灣人。2003年，她在鎮(zhèn)坪路、中山北路的秋月楓舍買(mǎi)了套一房一廳，單價(jià)7000多元/平方米。2007年，她已結(jié)婚生子，感覺(jué)家里太小，不夠住，又在松江泗涇鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)了三房?jī)蓮d，總價(jià)不到70萬(wàn)元。如今兩套房子都有貸款，她之前的打算是，等孩子長(zhǎng)大點(diǎn)，就把兩套房子賣(mài)掉，換成一套秋月楓舍的三房，畢竟這里有個(gè)知名小學(xué)，生活也方便。如今，隨著秋月楓舍的房?jī)r(jià)漲到2.4萬(wàn)元/平方米左右，張小姐的想法又有了變化："鎮(zhèn)坪路房子能賣(mài)165萬(wàn)元，租金每月才3000元，回報(bào)率太低，現(xiàn)在想把房子賣(mài)了，一部分還泗涇房子的貸款，另一部分拿到臺(tái)灣炒股票。"
租金+養(yǎng)老金的"兩金"退休方式，此前在滬上頗為流行。在策源行工作的小汪，今年28歲，她向記者表示，最大的理想是做個(gè)"收租婆"，買(mǎi)幾套小房子，等退休后就靠這些房子的租金和養(yǎng)老金生活。小汪這個(gè)夢(mèng)一直做了四年，如今卻被同事的話一語(yǔ)驚醒：有這么多錢(qián)的話，做什么投資，賺不到3-4%的收益啊，又不是只有收租一條路。
資深投資客沈先生從2001年至今，陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)了7套房子，1套自住，其余6套小房子出租，每月收租金約1.3萬(wàn)元。四川汶川大地震后，他開(kāi)始反思自己的資產(chǎn)配置比例，覺(jué)得95%的資產(chǎn)都是房子，雞蛋放在一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)較大，回報(bào)也不高。"銀行五年定期，就有5.84%的利率，而租金回報(bào)率還不到4%，如果沒(méi)有樓市升值的預(yù)期，以租養(yǎng)房不會(huì)特別吃香了。"
業(yè)內(nèi)指出，近幾年房?jī)r(jià)上漲，投資者普遍忽視了租金回報(bào)率這個(gè)指標(biāo)，認(rèn)為相對(duì)于房產(chǎn)增值來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直可以忽略不計(jì)。當(dāng)前，樓市走向撲朔迷離，看空氣氛濃郁，再加銀行不斷升息，較低的租金回報(bào)率，才引起部分業(yè)主的重視。銀行界人士認(rèn)為，房貸利率不斷上升，以租養(yǎng)房的獲利空間會(huì)相對(duì)縮減，甚至可能導(dǎo)致一些資金緊張的投資客不得不拋售。
渣打銀行日前一次投資理財(cái)座談會(huì)認(rèn)為，上海樓市租金回報(bào)率僅為3-4%左右，連CPI都跑不過(guò)，再加轉(zhuǎn)手稅費(fèi)較高，已不太適合繼續(xù)投資。(張之花)
租金還要漲
部分投資客仍相信"長(zhǎng)線是金"
"與房屋售價(jià)相比，我相信租金仍有較大的上漲空間，現(xiàn)在打算繼續(xù)持有。"有兩套房子的王小姐，提出了與張小姐、沈先生不同的看法。
王小姐的兩套房子，一套自住，一套出租，出租房位于軌道交通4號(hào)線東安路站附近，月租金2300元左右。近三年來(lái)，該房租金每年上漲一二百元。"如果裝修得稍微好一點(diǎn)，每月出租2500元不成問(wèn)題。房客希望跟我簽三四年的長(zhǎng)合同，而我堅(jiān)持每年一簽，因?yàn)樽饨鹕蠞q較快，短合同更利于保護(hù)房東利益。"
王小姐判斷，目前上海住宅租金仍有較大的上漲空間，理由如下：如張小姐、沈先生這樣的投資客開(kāi)始高位套現(xiàn)，這將使總體的出租房源數(shù)量減少；營(yíng)業(yè)稅規(guī)定從2005年6月1日起實(shí)行，之前相當(dāng)多的投資客為免繳此稅，由售轉(zhuǎn)租，現(xiàn)在離5年限期越來(lái)越近，這意味著不少有稅房將由租轉(zhuǎn)售；再說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)走向不明朗，部分購(gòu)買(mǎi)力受到人為抑制，不買(mǎi)房，就得租房。接下來(lái)的6月還將迎來(lái)畢業(yè)高峰，應(yīng)屆畢業(yè)生的租房需求扎堆釋放，也是利好；再者國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比一直比較低，接近國(guó)際警戒線，這也給租金上調(diào)帶來(lái)空間。
大地震盡管發(fā)生在汶川，卻促使一些本市市民思考固定資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至產(chǎn)生"買(mǎi)不如租"的說(shuō)法。分析指出，四川、上海兩地的地質(zhì)條件不同，樓市發(fā)展?fàn)顩r也差異很大，因?yàn)樗拇ǖ卣鹁偷贸錾虾鞘?買(mǎi)不如租"的判斷有些武斷。
數(shù)據(jù)顯示，上海房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)高于租金增速，住房租金水平與住房?jī)r(jià)格水平相當(dāng)不對(duì)稱。比如，2007年12月比2006年12月，上海房屋租賃價(jià)格增長(zhǎng)12.5%，而同期二手房銷(xiāo)售價(jià)格卻大增35.4%，房?jī)r(jià)增幅幾乎是房租增幅的三倍。有看法認(rèn)為，這意味著租金上漲空間較大。在住宅市場(chǎng)化、人口城市化大潮的背景下，住房租賃市場(chǎng)必然獲得快速發(fā)展。
普通住宅租賃市場(chǎng)如此，高檔住宅租賃市場(chǎng)也很活躍。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，4月份，大量外籍人士抵滬使市場(chǎng)上對(duì)高檔公寓和高檔別墅的租賃需求上升，加之物業(yè)本身的高出租率，將推動(dòng)物業(yè)租金緩慢上漲。
