導(dǎo)致租賃合同終止的事由判斷標(biāo)準(zhǔn)
(一)租賃合同期限屆滿
房屋租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃合同，出租人及承租人均可隨時(shí)主張解除租賃合同。在一方當(dāng)事人提出解除主張并經(jīng)過(guò)相當(dāng)期限之后，該租賃合同可以終止，當(dāng)事人之間的租賃關(guān)系因此而消滅。在定期租賃合同，雙方當(dāng)事人在合同期限屆滿而又未續(xù)簽的，合同關(guān)系消滅。當(dāng)事人對(duì)租賃合同期限約定不明確或未約定期限，以及未采用書(shū)面形式且當(dāng)事人對(duì)期限有爭(zhēng)議的，均視為不定期租賃。另外，《合同法》第236條規(guī)定，租賃合同期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。由有期限的租賃合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U合同的要具備如下要件：第一，原租賃合同到期后，承租人仍對(duì)租賃物使用、收益，而未將租賃物返還給出租人以履行其返還租賃物的義務(wù)。第二，承租人對(duì)租賃物的使用、收益，出租人并未即時(shí)表示反對(duì)。所謂未即時(shí)反對(duì)，就是指對(duì)于承租人對(duì)租賃物的使用、收益雖在租賃期屆滿以后，出租人也未馬上表示反對(duì)的。上述兩個(gè)條件同時(shí)具備的，則使租賃合同期滿后仍可轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。不過(guò)，出租人是否必須明知承租人有對(duì)租賃物使用、收益的事實(shí)，學(xué)說(shuō)上有不同意見(jiàn)。我們認(rèn)為，一般而言，合同期滿當(dāng)然應(yīng)當(dāng)終止，雙方之間合同關(guān)系即告消滅，承租人自然應(yīng)當(dāng)返還租賃物而不得繼續(xù)對(duì)租賃物使用、收益，這是承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，不必出租人特別請(qǐng)求或主張。因此，如果出租人并不知道承租人繼續(xù)對(duì)租賃物使用、收益，當(dāng)然也就無(wú)法向其表示反對(duì)意思。對(duì)于出租人不知道承租人在租賃期滿后仍對(duì)租賃物使用、收益這一事實(shí)的，不能認(rèn)為租賃合同可以當(dāng)然地繼續(xù)，并成為不定期租賃。
(二)當(dāng)事人解除
租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。
1.依《合同法》規(guī)定，可以由當(dāng)事人雙方任何一方主張解除合同的，主要有不定期租賃，租賃標(biāo)的物滅失等情形。其中，不定期租賃有約定為不定期、約定不明確而被視為不定期、未采用書(shū)面形式，且當(dāng)事人對(duì)期限有爭(zhēng)議被視為不定期租賃，以及合同終止后雙方又默示地繼續(xù)合同的不定期租賃四種。這四種不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人，均可主張隨時(shí)解除租賃。
2.出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：
(1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。
(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
(3)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這里的條件是：承租人未支付或遲延支付租金。承租人未支付或遲延支付租金無(wú)正當(dāng)理由;承租人主張的何種理由方能構(gòu)成“正當(dāng)理由”，不易作出一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)視當(dāng)事人自身的狀況而依誠(chéng)信原則為判斷，如承租人因失業(yè)而不能支付房屋租金，雖然并非不可以借債以償還租金，然而終究過(guò)分艱難，因此，此時(shí)認(rèn)為其無(wú)正當(dāng)理由，而強(qiáng)令支付租金，否則即解除合同，實(shí)有落井下石之嫌，不值提倡。出租人已另行定出合理期限，但在該期限內(nèi)承租人仍未支付租金。不過(guò)定出合理期限不是出租人主張解除合同的必要前提，因法律規(guī)定是以“可以”表述的，說(shuō)明出租人對(duì)此有選擇權(quán)，因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付;前述種種解除理由為法定理由，出租人事先不必另行通知或定出延緩期限，即可直接解除合同，不論是定期合同還是不定期合同，對(duì)此均無(wú)影響。而且這種解除對(duì)出租人一方而言，是一種權(quán)利，出租人既可以解除也可以不解除，承租人無(wú)權(quán)干涉和主張。
3.承租人解除合同的，有如下情形：
