商業地產：出售、出租哪種更劃算
隨著房產新政的陸續出臺，不少房地產商開始將目標指向商業地產投資，在分割銷售和整體出租的選擇中，后期經營管理水平成為對開發商最大的考驗。
商業地產新一輪投資熱升級
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生認為，商業地產新一輪的投資熱潮與房地產商從住宅市場撤離有關。
廣州保利房地產集團營銷中心的李曉明認為，房地產企業開始關注商業地產，并不是對商業地產的預期有多高，而是在尋求一種資金的結構平衡。商業地產的開發周期長、投資風險大，但可以獲得長期穩定的現金流，使企業的資金結構更加合理。
另外，國外投資者看好商業地產的前景也是該股熱潮的原因之一，商業地產的開發由此可以更加便利的融資。中國城市商業網點建設管理聯合會發布的《2006中國商業地產發展報告》指出，海外資金逐漸成為商業地產的重要資金來源。2005年外資進入我國房地產總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的資金約為16億美元。
從中國商業地產聯盟發布的2006年商業地產發展趨勢來看，市場上整體持有的商業物業比例將會增加。一種是開發商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。
聶梅生解釋說，從這一輪投資熱潮來說，商業地產的業態已經升級。之前的商業地產投資多是房地產商延用住宅地產的物業管理標準，建成之后將產權出售，這種分割了的產權降低了整體的價值。而現在屬于物業持有型，是一種整體運作。房地產商通過專業的后期經營管理獲取穩定的現金流。
資金壓力讓開發商租售兩難
業內人士告訴記者，前幾年大行其道的產權分割式商鋪，尤其是售后返租等變種，將會逐漸受到冷落。一方面，這種模式常常帶有欺騙性，影響了中小投資者的收益水平，在兩者之間產生利益的糾紛。
另一方面，已經購入產權的商鋪持有者成為業主，開始了以自我為中心的獨立經營。他們競爭無序，缺乏統一的管理，進而造成開發項目的整體定位不清，難以形成規模優勢。
融創集團投資的天津上谷商業街客服中心主管韓彬告訴記者，為使資金盡快回籠，"只租不售"難度很大，但出售后如何與業主共同整合業態管理是對商業地產投資的最大考驗。
韓彬表示，將產權盡快出售可以保證充足的現金流，但之前商業地產投資失敗的例子表明，分散的產權持有者容易給總體的管理帶來混亂。因此集團在后期經營管理上下了大力氣，確保在出售產權的同時保證整體經營。
南開大學項目管理研究中心副主任于仲鳴認為，回收的資金流向何處，也是對開發商管理水平的一次考驗。如果只將商業地產的投資回報作為提款機，項目就很難有大的發展，應利用一部分收入加強后期經營管理。比如對零散的商戶傳播統一的經營理念，提供咨詢服務，都是維持長期現金流的保障。
商業地產投資遭遇管理瓶頸
國際大廈是天津市首座中外合資的綜合性商用大廈，自1991年開業至今一直是各跨國公司、外資企業首選辦公地點。原因之一就在于高水平的物業管理得到了客戶的肯定。
廣州保利地產的李曉明也表示，商業地產投資所需的管理成本和水平遠高于住宅地產投資。舉個例子來講，哪怕只有一戶商家入住，十幾層樓都要燈火通明。目前在廣州的局部地區涌現出商業地產投資的熱潮，由此帶來的激烈競爭必將導致管理不當的商家出局。
濱海金融街是濱海新區高檔寫字樓盤，項目負責人楊春說，隨著市場競爭壓力加大，開發商從以往簡單的項目炒作促銷，逐步轉向依靠專業管理咨詢機構的支持。一些具備豐富客戶資源，以及提供商業地產專業設計的服務機構愈加顯現作用。同時，商業地產專業人才短缺將成為制約行業發展的瓶頸。特別是熟悉商業地產開發、融資、招商及管理全過程的復合型人才十分緊俏。
楊春還表示，行業內部缺乏有效的溝通，經常搞同質競爭，也不利于整個房地產行業的發展。比如在所謂的優勢地段，不少開發商蜂擁而至，但無力持續經營。等到真正有實力的開發商準備進入時，又難以找到合適的地點。
