越來(lái)越多的港澳臺(tái)以及外國(guó)人士、公司、組織通過(guò)房屋租賃的方式在上海這個(gè)國(guó)際化的大都市里經(jīng)商、工作、學(xué)習(xí)、生活。因此，涉外房屋租賃（以下簡(jiǎn)稱涉外租賃）越發(fā)受到人們的關(guān)注。從法律角度而言，
越來(lái)越多的港澳臺(tái)以及外國(guó)人士、公司、組織通過(guò)房屋租賃的方式在上海這個(gè)國(guó)際化的大都市里經(jīng)商、工作、學(xué)習(xí)、生活。因此，涉外房屋租賃（以下簡(jiǎn)稱涉外租賃）越發(fā)受到人們的關(guān)注。從法律角度而言，涉外租賃形式多樣，本文僅就租賃的一方主體為港澳臺(tái)人士、外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)法人或其他組織，而租賃的房屋在國(guó)內(nèi)的情形談?wù)剳?yīng)注意的八個(gè)方面的問(wèn)題。
調(diào)查工作不可少
案由：一臺(tái)灣人士租下了淮海路上的一商鋪，簽好租賃合同后開(kāi)起了服裝店，生意逐漸紅火時(shí)卻突然接到了法院的開(kāi)庭通知書。原來(lái)出租人是二房' 東，大房東知道轉(zhuǎn)租的事情后要求解除與二房東的租賃合同。于是，法院要求該臺(tái)灣老板以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加訴訟，他追悔莫及。
正所謂“磨刀不誤砍柴功”，簽訂涉外租賃合同前，一定要注重調(diào)查工作，否則吃虧的是自己。調(diào)查工作可從以下兩方面著手：
一、主體調(diào)查1、承租方可以通過(guò)查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來(lái)確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人，則承租方一定要取得該房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書面證明，以避免轉(zhuǎn)租合同將來(lái)被解除的風(fēng)險(xiǎn)。
2、如果承租方為外國(guó)的機(jī)構(gòu)或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)該機(jī)構(gòu)或組織是否真實(shí)存在，以防止和一個(gè)虛假的機(jī)構(gòu)簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機(jī)會(huì)成本。
二、客體調(diào)查1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃房屋的目的，調(diào)查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦出，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
2、建議承租方到房地產(chǎn)交易中心調(diào)查了解該房屋是否存在抵押、典當(dāng)?shù)惹闆r，最好不要承租這些所有權(quán)設(shè)限的房屋。
3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在，將導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理，最終影響到合同目的的實(shí)現(xiàn)。
細(xì)微之處要留意
三、涉外一方的身份問(wèn)題案
由：張先生把位于浦東某小區(qū)的房子掛在網(wǎng)上出租沒(méi)多久，就來(lái)了個(gè)“老外”租客。新奇萬(wàn)分的張先生很快就與老外簽訂了房屋租賃合同。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是，到該交房租的時(shí)候，遲遲不見(jiàn)老外的動(dòng)靜。這時(shí)張先生才發(fā)覺(jué)，自己沒(méi)有留存老外的身份證件，連老外的工作單位在哪里也忘記問(wèn)了。
常言道：吃一塹長(zhǎng)一智。筆者在此提醒，簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)將彼此的身份證明材料予以復(fù)制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個(gè)人的，應(yīng)查驗(yàn)復(fù)制其護(hù)照和簽證，并注意允許其駐留國(guó)內(nèi)的時(shí)間是否長(zhǎng)于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應(yīng)當(dāng)提交港、澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證；臺(tái)灣人士，應(yīng)當(dāng)提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證。對(duì)于企業(yè)而言，最好查驗(yàn)留存經(jīng)公證或者認(rèn)證的企業(yè)登記注冊(cè)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。
另外，承租方是自然人的，最好能將其工作單位及其地址搞清楚。將來(lái)若發(fā)生前述情形，出租方就可以向承租方工作單位寄發(fā)催款通知，必要的時(shí)候，不妨直接到單位“登門拜訪”。畢竟“跑了和尚跑不了廟”，通過(guò)工作單位或許能夠找到承租人的下落。否則，很可能會(huì)面臨張先生一樣的尷尬。
四、涉外一方名稱或姓名問(wèn)題鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時(shí)，最好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國(guó)現(xiàn)行的法律尚未明文規(guī)定涉外一方在我國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記或租賃登記時(shí)，當(dāng)事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機(jī)關(guān)對(duì)此的處理方式也不盡相同；但如果各自使用其母語(yǔ)，除了登記機(jī)關(guān)書寫打印上的問(wèn)題外，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在檢索識(shí)別時(shí)也會(huì)有困難。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般使用其中文譯音登記，而將其母語(yǔ)名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權(quán)屬證書備注欄內(nèi)予以標(biāo)示。所以，在簽訂涉外租賃合同時(shí)，如果涉外一方有相應(yīng)的中文名稱或姓名，最好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進(jìn)行。
