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咨詢熱線內容
我姓朱，浙江義烏人。由于市場經濟的迅速發展，我的生意從家鄉發展到了北京。為了把批發生意進一步做大，我于2005年11月與某公司簽訂房屋租賃合同，租賃該公司商場五個門面房中的三間，租期兩年，從2005年12月1日起到2007年11月30日止。合同簽訂后，我向該公司交納保證金及半年的租金。但在2006年4月，該公司召集5個租賃戶開會，通知我們已找到商場的買主，但不終止原租賃戶的租賃合同，從6月起的租金由購房人收取。
原來，該公司在未先通知我們租賃戶的情況下，與第三人簽訂房屋買賣合同。并且購買人已將房款交給了該公司，同時還到房產管理部門辦理了相關手續。我認為，該公司侵犯了自己的優先購買權，便去理論。該公司的法律顧問告訴我說，我只是租賃他們公司要出售房屋的一部分，他們出售的是整棟房屋，法律上又沒明文規定對優先權的保護可延伸至非租賃物，所以我無權主張優先權。
請問：我的優先購買權是否及于租賃的整棟房屋?

律師專線解答
朱先生，可以明確的一點是，該公司法律顧問所稱您的優先購買權是針對租賃房屋而言，您只是享有您租賃的房屋優先購買權，而不涵蓋于租賃物的整棟房屋的這種說法是片面的，不符合優先購買權的立法精神和目的。
第一，優先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優先性，使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為受到影響，維護交易秩序的穩定，促進市場經濟的發展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人的利益。優先權以承租人承租出租人房屋的事實為前提，故我國《合同法》第230條明確規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”因此，該公司整體出賣涵蓋租賃物的整棟房屋時，在同等條件下，您作為承租人就享有優先購買權，這樣不但不會對出租人構成影響，反而能兼顧到承租人的利益，使租賃房屋不因該公司出賣房屋受任何影響，符合優先購買權的立法精神和目的。
第二，您的這種優先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。”所以說，該公司和購買人簽訂的合同是無效的，您有權主張優先購買權，您的優先購買權涵蓋租賃物的整棟房屋。

癥結所在
本問題的癥結在于當事人對優先購買權是否涵蓋租賃物的整棟房屋的問題不清楚。

律師提醒與注意事項
租賃合同中的特別效力之一就是優先購買權，優先購買權只適用于《合同法》第230條的規定。須注意的是，承租人僅在同等條件下才能享有優先購買權。此處的同