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建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定“已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的”房屋不得出租；《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效”；《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。

最高法院的解釋實(shí)際已經(jīng)突破了“買賣不破租賃”傳統(tǒng)理論，并對(duì)承租人造成深遠(yuǎn)影響。因此①房屋租賃在前而抵押在后，則租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分后，承租人承租權(quán)利不受影響；②房屋抵押在前而租賃在后，租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分后，承租人權(quán)利將受嚴(yán)重影響，受讓方有權(quán)要求承租人搬離出租房屋。如出租人出租時(shí)曾書面告知承租人抵押事項(xiàng)，則承租人損失自負(fù)，如未書面告知，則可向出租人索賠。

城市房屋租賃管理辦法》雖規(guī)定“未經(jīng)抵押權(quán)人同意”的房屋不得出租，但作為部門規(guī)章，該規(guī)定不影響已抵押房屋再出租的效力。但作為承租人，在簽訂租賃合同時(shí)還是應(yīng)確認(rèn)租賃房屋是否已經(jīng)抵押。如果抵押，則承租人將面臨房屋被處分后造成的損失風(fēng)險(xiǎn)：如出租人曾出具書面抵押告知書，則承租人必須自擔(dān)損失；如出租人未出具抵押告知書，承租人雖然從理論上可以追究出租人責(zé)任，但出租人此時(shí)連抵押房屋都已被債權(quán)人處分，顯然還債能力已經(jīng)不足。作為出租人，如出租已抵押的房屋，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人抵押事宜并讓其簽收，以免房屋被處分后再次面臨承租人的理賠要求，但若擔(dān)心承租人因此而放棄租賃，從法律上來(lái)說(shuō)也可以不告知，租賃合同仍然有效，但當(dāng)房屋在租期內(nèi)被處分時(shí)就需要賠償承租人損失。