網(wǎng)提示：
在追求交易效率和安全的現(xiàn)代商法價(jià)值取向下，為保護(hù)承租人居住權(quán)的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則越來越弱化，上海高院的相關(guān)意見中，也認(rèn)為，在共有人優(yōu)先購(gòu)買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等情況下，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到限制。
《案例精選》 2006年第7期
蔡秀慧訴上海馳園物業(yè)管理有限公司、楊順華等房屋租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案－－淺析房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制性保護(hù)
【案例】蔡秀慧訴上海馳園物業(yè)管理有限公司、楊順華、陳維君、謝星川等房屋租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案
【簡(jiǎn)要提示】隨著房屋租賃糾紛的日益增多，如何權(quán)衡房屋租賃人與房屋所有人之間的權(quán)益，成為此類糾紛處理中應(yīng)把握的關(guān)鍵。以往為穩(wěn)定房屋租賃關(guān)系而保護(hù)承租人利益的審判傾向和理論研究，隨著我國(guó)住房制度改革和房屋市場(chǎng)的發(fā)展，已難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)、資源效益最大化的需要，如何在房屋所有權(quán)及承租優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的博弈中找準(zhǔn)基點(diǎn)，正是審判實(shí)踐和理論研究應(yīng)思考的問題。本案作為一起房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛，其處理可看作是這方面的嘗試。
一、基本案情
原告蔡秀慧
被告上海城建（集團(tuán)）公司
被告上海馳園物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱馳園公司）
被告楊順華
被告陳維君
被告謝星川
1996年9月23日，被告馳園公司與原告蔡秀慧簽訂《房屋借用合同》，合同約定由被告馳園公司將張楊路1133弄10號(hào)202室房屋（面積20.6平方米）出借給原告作過渡使用，借用期限自1996年8月1日至1997年3月30日止。合同期滿后，原告與被告馳園公司在該合同上約定原告續(xù)借上述房屋至1997年12月31日止。后雙方未再書面明確原告續(xù)借房屋的時(shí)間，原告向被告馳園公司繳納租金至2004年3月30日止。期間，被告馳園公司于2000年將原告借用的房屋調(diào)整為張楊路1133弄18號(hào)101室（面積55.22平方米），并相應(yīng)調(diào)整了房屋租金，雙方對(duì)此未另簽書面協(xié)議，僅在上述《房屋借用合同》中對(duì)借用房屋的房號(hào)進(jìn)行了修改，被告馳園公司對(duì)此蓋章予以了確認(rèn)。后原告一直居住在張楊路1133弄18號(hào)101室房屋至2004年3月底。期間，被告馳園公司曾于2003年11月14日向原告發(fā)出通知，以租借的房屋已落實(shí)分配使用為由要求原告辦理搬遷及退房手續(xù)，未果。后原告向被告馳園公司主張上述房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未果，乃起訴至法院。
另查明，張楊路1133弄18號(hào)101室等房屋原系使用權(quán)房，被告馳園公司于2003年9月取得包括張楊路1133弄18號(hào)101室房屋在內(nèi)的張楊路1133弄15號(hào)、17號(hào)、18號(hào)部分房屋的產(chǎn)權(quán)。此外，被告楊順華系被告馳園公司的職工。2004年2月24日，被告馳園公司與被告楊順華簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告馳園公司將包括張楊路1133弄18號(hào)101室房屋在內(nèi)的該18號(hào)1至6層共12套房屋（房屋總面積為670.3平方米）出售給被告楊順華，合同總價(jià)為人民幣2,010,900元，單價(jià)為人民幣3000元/平方米。同年3月3日被告楊順華取得上述12套房屋的產(chǎn)權(quán)。2004年5月13日，被告楊順華又與被告陳維君簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將張楊路1133弄18號(hào)101室房屋以總價(jià)人民幣275,062元轉(zhuǎn)讓給被告陳維君，同年5月18日被告陳維君取得該房屋產(chǎn)權(quán)。同年7月12日，被告陳維君又將張楊路1133弄18號(hào)101室房屋以總價(jià)人民幣552,200元轉(zhuǎn)讓給被告謝星川，被告謝星川于同年8月3日取得該房屋產(chǎn)權(quán)。2004年7月底，被告謝星川被通知進(jìn)戶后與被告馳園公司員工衛(wèi)仁波一同進(jìn)入上述購(gòu)買房屋，后被告謝星川對(duì)該房屋進(jìn)行裝修入住。另，當(dāng)時(shí)進(jìn)入上述房屋時(shí)，被告馳園公司員工將房屋內(nèi)存留的原告的熱水器和兩張寫字臺(tái)搬至馳園公司地下室存放，現(xiàn)該財(cái)物被遺失。
原告蔡秀慧認(rèn)為其在承租本案系爭(zhēng)房屋期間，被告馳園公司未通知原告租賃房屋將出售便將房屋轉(zhuǎn)讓給被告楊順華，侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而楊順華將房屋再次轉(zhuǎn)讓給被告陳維君，以及被告陳維君再次將房屋轉(zhuǎn)讓給謝星川均屬無效合同。
