租賃期限如何約定?無約定時(shí)如何處理?
1、提前收房或退租時(shí)的處理
房屋租賃是有期限的，一般房屋租賃期限是由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，最高不得超過20年。房屋租賃期屆滿，租賃當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。租賃期限同時(shí)不得超過土地使用權(quán)出讓合同，土地租賃合同約定的土地使用年限。
(1)出租人有權(quán)提前收回房屋嗎?
對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。
如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意;如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。
但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng);擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。
參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。
(2)承租人能提前退租嗎?如果提前退租，應(yīng)辦理哪些手續(xù)?
如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒有對(duì)提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個(gè)月。
承租人提前退租，首先應(yīng)當(dāng)和出租人達(dá)成解除租賃合同的協(xié)議，然后和出租人約定時(shí)間檢查出租房屋。如果承租人對(duì)房屋有所損壞，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。如果租房的時(shí)候進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么退房的時(shí)候也要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。
承租人提前退租，出租人能否扣留保證金和預(yù)付的房租呢?保證金就是為了保證承租人履行合同，所以，承租人違反合同提前退租，出租人有權(quán)按照約定扣留部分或全部保證金，但是出租人無權(quán)扣留承租人預(yù)付的房租。
參考法條：《合同法》第一百一十四條。
2、不定期租賃的相關(guān)法律問題
租賃當(dāng)事人對(duì)房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃。
租賃時(shí)間屆滿，承租人繼續(xù)使用承租房屋，出租人沒有提出異議的，租賃期限為不定期。
不定期租賃的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除租賃合同應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。公有居住房屋出租不屬于不定期租賃。
(1)租賃合同中未明確約定租賃期限，出租人需要收回房屋應(yīng)如何處理?
租賃合同中未約定租賃期限的，且出租人確因住房困難要求收回房屋自住的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。但出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人另行租房的準(zhǔn)備時(shí)間。
如果承租人有條件搬遷而不騰房，則應(yīng)限期搬遷。
如出租人不急需收回全部出租房屋，可以讓承租人騰出部分房屋，或另行簽訂租賃合同。
(2)租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果?
租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。
如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。
參考法條：《合同法》第二百三十六條。
3、租賃期滿后續(xù)租或拒不搬出的處理
(1)租賃期滿后，是否可以叫承租人立即搬出?承租人可以要求延長(zhǎng)租期嗎?
租賃期滿，出租人有權(quán)要求房客按照合同的規(guī)定搬出房屋，承租人必須積極履行合同。
但如果承租人需要繼續(xù)使用該房屋，已提前提出，并經(jīng)過出租人同意，重新簽訂了新的租賃合同，那么出租人就應(yīng)履行新的合同，不能要求承租人搬出了。
如果承租人在合同到期時(shí)確實(shí)無法找到房屋，可以向出租人提出延長(zhǎng)租期的請(qǐng)求，而出租人應(yīng)當(dāng)酌情延遲期限。
參考法條：國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十條。
(2)出租人必須續(xù)租嗎?續(xù)租手續(xù)如何辦理?
出租人沒有義務(wù)續(xù)租。租賃期滿，該租賃合同就終止了。續(xù)租則是訂立新的合同，雙方都有權(quán)利選擇是否續(xù)租。所以出租人可以將房屋留作自用，或者高價(jià)租給別人。
如果承租人要繼續(xù)租用該房屋，就應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，經(jīng)過出租人同意后重新簽訂租賃合同，并和原租賃合同一樣，按照規(guī)定辦理租賃合同備案等手續(xù)。
承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，也就是說，租賃期滿，出租人需要繼續(xù)出租的，在同等條件下，出租人應(yīng)當(dāng)將房屋租給承租人，而不能租給第三人，除非第三人的條件更加優(yōu)厚。
參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十條。
(3)如果租賃期滿承租人拒不搬出，承租人應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?出租人可以采取什么措施?
承租人有義務(wù)按照合同的規(guī)定按期搬出出租房屋。
如果承租人沒有及時(shí)提出繼續(xù)承租的要求，又拒不搬出，出租人可以要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，支付逾期期間的房租，如果產(chǎn)生了損失，還可以要求承租人賠償。
如果承租人有條件搬出，而到期后拒不搬出，出租人可以要求他騰房。拒不搬出的，出租人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，并要求其承擔(dān)租期屆滿后的租金及違約金。如承租人確有困難，出租人可以適當(dāng)延長(zhǎng)租賃期限或減小承租人的承租面積。
(4)如果租賃期滿承租人未搬出，出租人也沒有提出異議，會(huì)產(chǎn)生什么后果?
如果租賃期滿，承租人沒有搬出出租房屋，而出租人也沒有提出異議，原合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。如果訂立合同的時(shí)候辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)，合同雙方還應(yīng)當(dāng)?shù)酵粰C(jī)構(gòu)登記備案。
參考法條：《合同法》第二百三十六條。
