一、合同的問(wèn)題：很多人認(rèn)為，租房比較簡(jiǎn)單，租賃合同可有可無(wú)，而等到出現(xiàn)糾紛，才發(fā)現(xiàn)連對(duì)方的基本情況都說(shuō)不清楚，更不要提約定了什么內(nèi)容。合同的條款應(yīng)當(dāng)包括：(一)雙方的姓名和住所；(二)標(biāo)的；(三)數(shù)量；(四)質(zhì)量；(五)價(jià)款；(六)履行期限、地點(diǎn)和方式；(七)違約責(zé)任；(八)解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)然，房屋租賃合同有其特殊性，內(nèi)容還包括：租賃物的名稱、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款，特別是對(duì)于租賃物的具體地理位置、權(quán)屬情況、結(jié)構(gòu)布局、內(nèi)部設(shè)施和物品在合同中都應(yīng)有較為詳細(xì)的描述。這些條款的設(shè)置和約定，實(shí)際上也是對(duì)雙方疏漏的完善，同時(shí)減少和降低了糾紛發(fā)生的可能性。
二、押金的問(wèn)題：在實(shí)踐中，出租人通常會(huì)要求承租人支付押金，一般為一到三個(gè)月的租金，很多租賃糾紛都是房屋押金引發(fā)的。出租人認(rèn)為只要房屋受到損失，押金就不能退； 而承租人則認(rèn)為，只要不租了，押金就應(yīng)該退回來(lái)，還有認(rèn)為出租人違約應(yīng)該按定金雙倍返還。我國(guó)合同法中沒(méi)有明確規(guī)定押金的性質(zhì)，如果雙方在合同中對(duì)此沒(méi)有約定或約定不明，一般是按照《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定處理：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”實(shí)際上，此時(shí)押金作用是為房屋及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)設(shè)定的一個(gè)擔(dān)保。避免糾紛的最好辦法就是提前在租賃合同里說(shuō)清楚，押金約定的什么內(nèi)容，什么情況押金可以退，什么情況不能退或是只能退一部分。
三、維修的問(wèn)題：在房屋的實(shí)際使用過(guò)程中，出租人和承租人對(duì)房屋及其設(shè)施的維修責(zé)任往往不明確，也容易產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。我國(guó)《合同法》規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定”。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)，但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。
四、轉(zhuǎn)租的問(wèn)題：合同雙方在簽訂租房合同時(shí)，一定要注意查看對(duì)方的身份和產(chǎn)權(quán)證明?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多承租人租房并未與房屋所有權(quán)人發(fā)生合同關(guān)系，而是從中介或是其它承租人處租賃的房屋。我國(guó)《合同法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。如果房屋是從其它承租人處轉(zhuǎn)租，避免風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法是與房東重新簽訂一份租賃合同，成為第一手的承租人。如果無(wú)法做到，就只能仔細(xì)察看之前的租賃合同，承租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租，盡可能的避免相應(yīng)的法律糾紛。
此外，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益”，而承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的往往也為了獲利，因此如果出租人同意承租人轉(zhuǎn)租，在租賃合同中雙方最好能夠明確轉(zhuǎn)租收益分配比例，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。
五、騰房的問(wèn)題：在實(shí)際中，出租人遇到了這種情況，在租期內(nèi)或到期后，聯(lián)系不到承租人，承租人既不履行合同，也不騰房，房屋內(nèi)還存放一些物品，出租人不知如何處理。我國(guó)《合同法》規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；(三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；(四)拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；(五)拖欠住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；(六)利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；(七)故意損壞承租房屋的；(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。”因此，在這些情況下，出租人是可以收回房屋的。
從上面這幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題可以看出，我們對(duì)于很多的糾紛的發(fā)生，做到適當(dāng)?shù)淖⒁夂秃侠淼膶彶?，雙方依法及時(shí)簽訂合同，是可以預(yù)防和避免的。意思自治原則是民法的靈魂，只要合同雙方的約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，不損害國(guó)家、集體和第三人的權(quán)利，該約定都會(huì)受到法律的尊重和保護(hù)。
知識(shí)拓展：
出租人未能在約定時(shí)間內(nèi)提供房屋或提供的房屋與合同約定不符時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
答：出租人應(yīng)按租賃合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋。出租人未按租賃合同約定時(shí)間向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同約定的，應(yīng)向承租人支付合同約定的違約金，違約金不足以賠償由此造成承租人損失的，出租人應(yīng)就不足部分進(jìn)行補(bǔ)償。
在出租期間，房屋的維修由誰(shuí)負(fù)責(zé)？
答：出租人應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全。出租人改建、擴(kuò)建或裝修房屋，須經(jīng)承租人同意，按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。
房屋出租是否會(huì)影響房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移？
答：房屋出租不妨礙房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人的權(quán)利。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
