一、租賃房屋的修繕由誰負(fù)責(zé)?
滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問：在房屋租賃的過程中，當(dāng)租賃的房屋出現(xiàn)漏水、電線老化、家電故障等這樣那樣的情況時(shí)，我們該如何去處理呢?是承租人自掏腰包修繕還是由出租人承擔(dān)房屋修繕的義務(wù)?
滬律網(wǎng)律師回答：出租人有修繕義務(wù)，在《中華人民共和國合同法》有明確規(guī)定，該法第二百一十六條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”第二百二十條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
出租人修繕義務(wù)的履行方式，《中華人民共和國合同法》第二百二十一條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。”需注意的是，當(dāng)房屋修繕已經(jīng)明顯不可能，承租人則可通過要求解除租賃合同等方式進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。
此外，出租人的修繕義務(wù)是建立在承租人無過錯(cuò)的前提下，《中華人民共和國合同法》第二百一十九條的規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”也就是說，承租人故意損毀租賃物或者對(duì)租賃物損壞存有過錯(cuò)，不僅無權(quán)要求出租人進(jìn)行修繕，反而有可能要賠償出租人的損失。
因此，在房屋租賃過程中，一旦發(fā)現(xiàn)上述情形，承租人應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)通知出租人，出租人在收到通知后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕，避免損失擴(kuò)大，如果出租人在已經(jīng)接到通知而未履行維修義務(wù)的，承租人可自行維修，承租人自行維修時(shí)，應(yīng)注意保留租賃物損毀情況的證據(jù)以及維修費(fèi)用支出的正規(guī)票據(jù)。租賃期間，承租人應(yīng)注意妥善保管好租賃物，防止因保管不善或使用不當(dāng)造成租賃房屋及其內(nèi)部物品的損毀、滅失。
二、租的房子倒塌砸傷食客，房東有責(zé)任嗎?
滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問：我租了王某的一個(gè)木質(zhì)房屋開快餐店，該房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，存在安全隱患。前幾天房屋坍塌，把兩位正在就餐的顧客給砸傷了。現(xiàn)在這兩位顧客起訴我，要追究我的責(zé)任，我想問房東王某有沒有責(zé)任?
滬律網(wǎng)律師回答：根據(jù)法律規(guī)定，建筑物發(fā)生倒塌造成他人損害的，其所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。如果你在租賃該房屋時(shí)不知道房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在安全隱患，在保管和使用過程中也并無不當(dāng)，那么你就沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。王某作為出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租房屋的設(shè)計(jì)安全性有擔(dān)保義務(wù)，因此王某有過錯(cuò)，應(yīng)作為賠償義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。
