[案情]：
原告徐某在某縣城有房屋總建筑面積46.49㎡，其中住房26.49㎡，非臨街營(yíng)業(yè)用房20㎡，未確權(quán)房屋17.57㎡. 2001年10月31日被告某房地產(chǎn)公司與原告簽訂《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議約定：雙方以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行，在異地安置給原告后街綜合市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房 35㎡，按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)與原告的房屋價(jià)值相互品迭后，原告應(yīng)補(bǔ)被告價(jià)差款13000元。協(xié)議同時(shí)約定：超過(guò)10㎡部分按該地段市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)3907元/㎡計(jì)算。協(xié)議還約定該樓座南向北，臨街和綜合市場(chǎng)。2003年8月，被告經(jīng)有關(guān)部門同意將該樓修建地段作了規(guī)劃調(diào)整，將原設(shè)計(jì)修建六個(gè)門面改為四個(gè)門面，座向改為座西向東，即無(wú)街、也無(wú)綜合市場(chǎng)，安置給原告的門面僅是一個(gè)巷道門面，對(duì)該樓的設(shè)計(jì)和座向改變，被告一直未告知原告。該樓修建完工后，被告于2004 年5月向原告送達(dá)入戶通知書，要求原告辦理入戶手續(xù)。
原告認(rèn)為被告改變房屋朝向位置，嚴(yán)重影響該營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)值，致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，不同意履行合同，訴至法院要求被告按協(xié)議約定安置的營(yíng)業(yè)房35㎡以該地段的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)3907元/㎡計(jì)算房款，賠償原告，并承擔(dān)超期過(guò)渡費(fèi)和違約損失。
[評(píng)析]對(duì)本案應(yīng)如何處理有三種不同意見：
一種意見認(rèn)為：原、被告所簽的合同有效，雙方應(yīng)履行。但被告改變了房屋座向，雖是得到有關(guān)部門的許可而改變的，按規(guī)定被告應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)告知原告變更方案，被告未告知，這一點(diǎn)被告應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。合同約定的營(yíng)業(yè)房與變更后修建的營(yíng)業(yè)房存在有價(jià)差，應(yīng)按合同約定安置的營(yíng)業(yè)房與變更后修建的營(yíng)業(yè)房分別進(jìn)行評(píng)估，被告補(bǔ)償原告的價(jià)差損失，且被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該案合同約定的營(yíng)業(yè)房與現(xiàn)在修建的巷道營(yíng)業(yè)房均可營(yíng)業(yè)，并不是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，只是實(shí)現(xiàn)大小的問(wèn)題。因此，原告要求合同約定營(yíng)業(yè)房以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)3907元/㎡計(jì)算價(jià)款予以賠償?shù)闹鲝埐挥柚С帧?/p>
第二種意見認(rèn)為：原告不要現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)房而要求賠償，按《四川省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十一條：“拆遷補(bǔ)償形式實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。被拆除人有權(quán)選擇補(bǔ)償形式。”的規(guī)定，被告只能按原告被拆遷時(shí)的房屋按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，由被告承擔(dān)違約責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為：原、被告所簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，屬有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。而被告交付的營(yíng)業(yè)房與合同約定的房屋朝向、位置均發(fā)生較大變化，使原告通過(guò)拆遷安置獲得該營(yíng)業(yè)房用于經(jīng)營(yíng)的合同目的難以實(shí)現(xiàn)，僅從房屋價(jià)差補(bǔ)償，不能彌補(bǔ)今后經(jīng)營(yíng)的損失。因此，被告的違約屬根本性違約，故原告要求解除雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)當(dāng)予以解除。即便是被告的違約系他人的行為造成，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”的規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十九條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以恢復(fù)原狀，采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”的規(guī)定，由于原告房屋已交被告拆除，該房不能恢復(fù)，因此，被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定安置給原告的營(yíng)業(yè)房以實(shí)際價(jià)款給付原告，并賠償由此給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。被告安置給原告的營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格應(yīng)當(dāng)按照雙方約定同等地段同類營(yíng)業(yè)房的價(jià)格進(jìn)行確定，本案雙方約定該營(yíng)業(yè)房超面積10㎡，以3907元/㎡計(jì)價(jià)。因此，原告要求按被告安置的35㎡，以3907元/㎡計(jì)款賠償損失及由被告承擔(dān)超期過(guò)渡費(fèi)和停業(yè)損失費(fèi)的主張，應(yīng)予支持。
