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2003年年底，我在郊區(qū)買下了一塊地皮，建了幾間倉庫，準(zhǔn)備出租給別人使用，從中獲取租金。2005年3月，我將其中一間租給了某超市使用，并與某超市簽定了房屋租賃合同，約定使用用途為倉儲(chǔ)，租期兩年(2005年4月至2007年4月)。該超市在租用期間，一直將二號(hào)倉庫閑置，當(dāng)然也無人對(duì)其維護(hù)。2006年4月，二號(hào)倉庫發(fā)生了一場大火。倉庫的屋頂、門、窗戶等被燒毀。事故發(fā)生后，有關(guān)部門未對(duì)火災(zāi)事故的原因及責(zé)任作出認(rèn)定。事發(fā)后，我曾多次找超市方協(xié)商，要求其恢復(fù)被損毀部分的原狀或賠償損失，但超市方均以沒有過錯(cuò)不承擔(dān)責(zé)任為由拒絕了我所提出的要求。他們認(rèn)為，我要求他們賠償損失，屬損害賠償之訴，我必須舉證證實(shí)他們有過錯(cuò)行為，且其過錯(cuò)行為與損害結(jié)果之間有因果關(guān)系，在我不能提供消防部門作出火災(zāi)事故的原因和責(zé)任認(rèn)定書的情況下，就不能證實(shí)他們有過錯(cuò)。而我則堅(jiān)持認(rèn)為，超市方違反了合同義務(wù)，侵害了我的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。由于意見不一，事情一直沒有解決?，F(xiàn)在，我想通過訴訟的途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決該超市賠償我的損失。
請(qǐng)問：我該如何起訴超市? (咨詢者：蔣先生)
律師專線解答
蔣先生，您與某超市之間簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合同成立且合法有效，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守合同的約定。根據(jù)我國《合同法》第222條規(guī)定，超市作為承租人在租賃期間應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，這既是合同之約定，也是法定義務(wù)。在承租人某超市違背妥善保管義務(wù)，致使租賃物倉庫毀損的情況下，其理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)民事違法行為性質(zhì)不同，某超市對(duì)您承擔(dān)的損害賠償責(zé)任可依照債務(wù)不履行的違約責(zé)任來確定；也可依某超市因故意或者過失致租賃物毀損侵權(quán)責(zé)任處理。違約責(zé)任，是指當(dāng)事人對(duì)自己違反合同義務(wù)所引起的法律后果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律責(zé)任；侵權(quán)責(zé)任，是指違法行為人對(duì)侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等所造成的法律后果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。在一定的條件下，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任有可能發(fā)生競合。我國《合同法》第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的。受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”因此，您可以選擇某超市承擔(dān)違約責(zé)任或承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
通常情況下，我們建議您在選擇訴因時(shí)，應(yīng)該選對(duì)自己更為有利的訴因進(jìn)行訴訟，以便更好地維護(hù)您的合法權(quán)益。就該事件而言，您應(yīng)該選擇有利于自己的舉證責(zé)任分配規(guī)則進(jìn)行訴訟。而在此事當(dāng)中缺乏的最重要證據(jù)就是倉庫起火事故原因及責(zé)任認(rèn)定，所以您應(yīng)該選擇違約之訴，將證明失火原因的舉證責(zé)任合法地轉(zhuǎn)移給超市方，這樣，您勝訴的機(jī)會(huì)就更大一些。原因在于，您的倉庫被燒，當(dāng)時(shí)消防部門未到現(xiàn)場進(jìn)行勘查，至今沒有結(jié)論。您以合同違約提起訴訟證明了某超市到期不能交還租賃物，且在租賃期間將租賃物毀損的事實(shí)，您已經(jīng)履行了提供證據(jù)的責(zé)任，就此卸下了舉證責(zé)任的負(fù)擔(dān)，而此時(shí)提供證據(jù)的責(zé)任已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)移，反證意義上的提供證據(jù)的責(zé)任開始發(fā)生，應(yīng)由某超市證明自己盡到妥善保管租賃物的義務(wù)。
綜上，我們建議您最好選擇提起違約之訴來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)違約與侵權(quán)責(zé)任競合情況下如何選擇訴因的問題不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
當(dāng)違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合時(shí)，一般選擇要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，違約責(zé)任比較好取證，侵權(quán)責(zé)任取證則相對(duì)困難。
為減少發(fā)生在房屋租賃過程中的糾紛，我們應(yīng)該重視、了解、熟悉、掌握這一方面的法律制度和法律知識(shí)，防患于未然。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百二十二條、第二百二十二條
