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租賃糾紛調查及防范策略
法制網訊近幾年來，許多城市都進入了大拆遷、大建設的城市發(fā)展格局，拆遷給房屋租賃市場巨大的發(fā)展機遇，同時各地房屋租賃糾紛也直線上升，租賃糾紛類型主要有哪些，租賃過程中存在哪些風險，如何防范這些風險的發(fā)生，記者帶著這些問題走訪了鎮(zhèn)江市兩級法院。
據潤州法院法官介紹，鎮(zhèn)江市區(qū)08年開始進行巨量拆遷，08年完成175萬平方米，09年完成拆遷381萬平方米。但從2004年以來，市區(qū)法院一審共受理并審結房屋租賃案件251件，其中08年以前僅有8件，08年為27件，其余發(fā)生09年之后，也就是近97%的案件發(fā)生在該市市區(qū)巨量拆遷啟動之后。在潤州法院法官的幫助下，記者分析了該市房屋租賃糾紛的類型、產生原因、潛在風險以及應對策略，希望對規(guī)范房屋租賃市場，減少各種潛在風險和矛盾糾紛有所幫助。
發(fā)生在身邊的房屋租賃糾紛
典型案件之一：未驗收房屋糾紛多，拖欠租金、水電、物管費用152萬
2008年5月，市區(qū)某娛樂公司和某實業(yè)公司簽訂協(xié)議，由娛樂公司租賃實業(yè)公司位于大市口區(qū)域的某大廈三、四層用來開設餐飲，租賃期自2008年5月起至2014年5月。合同約定娛樂公司逾期或不足額支付租金、物業(yè)管理費或水電費累積超過30天的，實業(yè)公司有權選擇解除合同。合同簽訂后，租賃房屋所在大廈的竣工驗收及消防驗收工作尚未結束，經多方協(xié)商，在征得開發(fā)公司和物業(yè)管理公司同意后，娛樂公司先行進場裝修，6月，娛樂公司安排施工人員進場開始裝修。
7月1日至28日間，娛樂公司五次向實業(yè)公司發(fā)函聯(lián)系，要求解決消防驗收、用電增容、扶梯井口封閉等問題，其間，實業(yè)公司進行了相應的配合工作，29日，娛樂公司發(fā)出“關于終止、解除房屋租賃合同的函”，認為房屋存在隱患、消防驗收問題，違反了合同約定，決定解除與原告所簽的房屋租賃合同。次日，實業(yè)公司回函，其中說明不存在違約行為的理由，并對娛樂公司單方解除合同的行為不予認可。此后，雙方對此問題進行了十余次交涉。
8月，該大廈通過工程竣工驗收，9月，娛樂公司停止了裝修工程，11月，該大廈消防驗收合格。當月，實業(yè)公司要求娛樂公司支付墊付的水電、物管費用36萬元。12月，娛樂公司發(fā)函，原定于9月開業(yè)的餐飲項目未按期實現的根本原因是裝修過程中大廈的消防未經整體驗收合格，并列舉消防設施未移交，屬于公共部分的過道電梯井未處理，數條伸縮縫未處理等問題，希望實業(yè)公司適當賠償。2009年4月，實業(yè)公司代替娛樂公司向物業(yè)管理公司交付水電、物管等各項費用12萬元。5月，實業(yè)公司向法院提起訴訟，要求解除合同，娛樂公司支付租金及各項墊付費用。
審理中，法院實地勘驗現場后，認為，雙方日簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人真實意思的體現，雙方均應按合同履行義務。娛樂公司接收房屋后15個月中，未交納任何租金和水電費等，符合雙方約定的解除條件。據此，法院判決解除雙方租賃合同，娛樂公司向實業(yè)公司支付租金及各項墊付費用共計152余萬元。
典型案件之二：租賃臨時建筑怠于起訴，兩年租金“腰斬”為一年房屋使用費
1992年，在修建鎮(zhèn)句公路（現在的朱方路）時，當時鎮(zhèn)江鐵中（南京鐵路局鎮(zhèn)江職工子弟學校）向有關部門申請在路旁修建了一批臨時房屋，使用期限2年，到期后未辦理展期，但房屋一直保留到現在。后鎮(zhèn)江鐵中改名為中山中學，2006年12月，中山中學與朱某等7人簽訂租賃合同，將該批房屋租給朱某等7人做生意，租期一年。2008年1月，租賃期滿后，中山中學忙于學校合并事務，并未向朱某等催要租金，朱某等至今也未再繳納租金。4月中山中學被市教育局撤銷，其資產合并至鎮(zhèn)江某中學。
2009年11月，某中學向法院提起訴訟，要求朱某等7人與中山中學簽訂的租賃合同無效，立即遷出所占據房屋，并支付2008、2009兩年的租金從2千元到1萬5千元不等。
審理中，朱某等辯稱，并不知道房屋是臨時建筑，雙方簽訂是的合法有效的合同，由于學校對于房屋的事實狀態(tài)進行了欺瞞，導致合同無效的責任完全在于學校，學校不能通過非法建筑收取的租金。并且，法律規(guī)定對于延付租金的訴訟時效是一年，學校2009年11月才進行起訴，已經超過了訴訟時效，超過訴訟時效的權利依法不能給予司法保護，請求法院駁回學校的請求。學校辯解，起訴前已經多次要求朱某等遷出房屋，并支付租金，已經引起訴訟時效的中斷，不存在超過訴訟時效的問題。但學校并無證據提交法庭，朱某等也不予認可。
法院審理認為，未經主管部門批準延長使用期限的臨時建筑不能用于出租，雙方租賃合同無效，學校未向朱某等說明房屋真實狀態(tài)，朱某等人也為查看房屋所有權證書，說明雙方對房屋的臨時建筑狀態(tài)持默契的態(tài)度，對租賃合同無效均負有責任。朱某等人無占據該房的合法依據，應予遷讓。房屋租賃合同無效，學校不能請求支付租金。但朱某等實際占有房屋并享有收益，應當參照合同約定的租金標準支付房屋使用費。延付或拒付租金的訴訟時效為一年，學校起訴時間為2009年11月，之前1無證據證明其主張權利，朱某等應當給付自2008年11月至2009年12月的房屋使用費，2008年1月到10月的使用費因為超過訴訟時效不予支持。據此，法院判決，朱某等7人立即遷出房屋，并支付從1千到8千不等的房屋使用費。
典型案件之三：租賃房內裝修應該歸誰？
2008年6月，某糖業(yè)公司將京幾路的一套房屋出租給張女士做生意，期限為2008年7月1日至2009年6月30日。租賃協(xié)議約定在不改變房屋結構的前提下，可對房屋進行裝修，租賃結束后裝潢不得拆除，應無條件交給出租方。在租房期間，張女士在房屋內打了閣樓，2009年6月10日，該公司發(fā)函通知張女士協(xié)議期滿后不再續(xù)簽租賃合同，但張女士要求對閣樓給予補償，雙方產生糾紛。今年初，糖業(yè)公司將張女士告上法庭，法院依據租賃協(xié)議判決張女士立即遷出租賃房屋，對閣樓不予補償。
典型案件之四：燒了東家東西，照價賠償
2009年1月，劉女士將彌陀寺巷的五樓套房出租給吳先生，期限自2009年2月10日至2009年6月10日。5月底，該房屋發(fā)生火災，鎮(zhèn)江市京口區(qū)公安消防大隊現場調查，并于6月9日出具火災事故簡易調查認定書，認定起火部位為該房子內的灶臺，鎮(zhèn)江市價格認證中心出具價格鑒證結論書，認定燒毀房內裝潢、家具為1萬3千元。案件審理中，法院另行認定因火災造成劉女士無法出租房屋，租金損失2400元。最后，法院判決吳先生賠償15400元。