[案情]
魏某自1993年以來一直租賃縣醫(yī)藥公司位于韓集鎮(zhèn)的兩間樓房經營藥品，1999年3月魏某經醫(yī)藥公司同意后將該樓房轉租給張某。但2000年仍是以魏某的名義與醫(yī)藥公司簽訂的租賃協(xié)議，2000年8月醫(yī)藥公司在未通知魏某與張某的情況下，以48000元(國有資產管理局評估價)將該兩間樓房賣給了韓某，韓某將款付清并辦理房產過戶登記手續(xù)后，通知魏某、張某搬遷，但張某拒絕搬遷。2001年至2003年，魏某與醫(yī)藥公司仍然簽訂了租賃協(xié)議，魏某仍將該樓房轉租給張某。韓某以張某、醫(yī)藥公司及魏某侵犯財產所有權為由起訴至法院，要求張某反還房屋，魏某和醫(yī)藥公司賠償損失。
[分歧]
本案爭議的焦點是韓某與醫(yī)藥公司的房屋買賣合同是否有效，魏某和張某是否優(yōu)先購買權。
一種觀點認為，醫(yī)藥公司將房屋出賣時未提前通知魏某和張某，該買賣行為無效，韓某無權要求張某搬房，應駁回原告的訴訟請求。
另一種觀點認為，張某系轉租人，其與醫(yī)藥公司沒有租賃協(xié)議，醫(yī)藥公司在買賣房屋時無須通知張某，即張某無權主張優(yōu)先購買權，且承租人魏某也未主張優(yōu)先購買權，所以韓某要求張某搬出所占房屋符合法律規(guī)定，應予支持。魏某和醫(yī)藥公司明知該房已賣給韓某，仍簽訂了租賃協(xié)議，致使韓某不能行使權利，給韓某造成了損失，故應賠償韓某經濟損失。
筆者同意第二種意見。
[評析]
本案涉及三個問題。第一，轉承租人是否享有房屋的優(yōu)先購買權。
《合同法》第224條規(guī)定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”。轉租是指承租人不退出租賃關系，而將租賃物出租給次承租人使用收益。在轉租中，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，雖然次承租人與出租人之間沒有權利義務關系，當因次承租人的原因發(fā)生租賃物損害時，出租人有權向承租人要求賠償，同時次承租人也不能向出租人主張權利，因此如次承租人不能得到租賃權而遭到損害時，其只能向承租人請求賠償，因為次承租人的租賃權是基于承租人的租賃權而產生的。
綜上所述，次承租人在出租人買賣房屋時不享有優(yōu)先購買權，當然，當原租賃合同未到期時，因原租賃合同繼續(xù)有效，轉租合同也仍然有效，次承租人仍可占有、使用租賃物。但在原租賃合同有效期限屆滿后，次承租人就不能占有、使用租賃物了。
第二個問題是如果魏某主張優(yōu)先購買權，應在何時提出。
《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣、出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。”《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。從上述規(guī)定看，出租人在出賣租賃房屋時，應提前通知承租人，如果沒有通知，就違反了法律規(guī)定，構成對承租人優(yōu)先購買權的侵害，承租人就可以主張買賣合同無效。但是承租人在什么時間可以主張買賣合同無效，法律沒有規(guī)定，有人認為承租人隨時可以主張買賣合同無效。筆者認為這是不妥的，因為如果承租人一直不主張優(yōu)先購買權，那么買賣合同的效力就一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這樣不利于交易秩序的穩(wěn)定，所以應當確定一個合理的期限，來促使承租人行使權利。超過合理期限，承租人就喪失優(yōu)先購買權。房屋所有人與買受人買賣租賃房屋沒有提前通知承租人，該買賣合同并不是必然無效，只有當承租人在一定的合理期限內主張權利時，才有可能使買賣合同無效。因此，對承租人主張權利的期限必須給予限制，究竟給承租人行使優(yōu)先購買權的期限為多長，如果以侵權的訴訟時效一年計算，雖然符合侵權行為訴訟時效的規(guī)定，有其合理性，但是時間還是過長，不利于維護交易的穩(wěn)定，也不利于維護房屋買受人的權利。本案魏某及醫(yī)藥公司均知道租賃房屋已賣給韓某的情況下，雙方仍然簽訂了房屋租賃協(xié)議， 韓某雖然早已付清購房款，并辦理過戶登記手續(xù)，但一直未得到房屋，其權益受到侵害也是比較明顯的。因此筆者認為，雖然買賣出租房屋未通知承租人，但承租人應在知道房屋買賣后的三個月內行使優(yōu)先購買權的權利，比較合理，也與出賣前三個月通知承租人的規(guī)定相吻合。這樣，即維護了承租人的權利，也保護了房屋買受人的權利。
