——原告姚某訴被告孫某、第三人劉某房屋租賃合同糾紛案
2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某借款，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定由雷某將上述房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息224950元折抵全部租賃費(fèi)。租賃期間，雷某若轉(zhuǎn)讓該租賃房屋，該合同對轉(zhuǎn)讓后的房屋所有人繼續(xù)有效。雷某與第三方形成的租賃轉(zhuǎn)交原告，由原告管理并收取租賃費(fèi)。雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。雙方另就違約責(zé)任等作出約定。
2007年8月1日，臨沂市房產(chǎn)管理局為雷某、張某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證記載該房屋為雷某與張某共同共有。同年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，雷某、張某將蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋作價(jià)58萬元出售給劉某，價(jià)款一次性付清。第三人購買上述房屋后，于2007年11月5日由臨沂市房產(chǎn)管理局頒發(fā)了第000035544號(hào)房屋所有權(quán)證，載明上述房屋的所有權(quán)人為劉某，建筑面積148.76m2.
2008年11月18日，第三人劉某與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，約定由劉某將蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋租賃給孫某，期限為5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租賃費(fèi)前兩年每年為2萬元，以后三年隨市場價(jià)格浮動(dòng)。上述合同簽訂后，被告孫某向第三人劉某交納了2009年度房屋租賃費(fèi)2萬元。原告姚某因上述房屋租賃問題與被告孫某及第三人劉某發(fā)生爭議，于2009年11月27日訴至臨沂市蘭山區(qū)人民法院。
二、當(dāng)事人間的爭議
原告姚某訴稱，2006年5月，雷某向原告借款20萬元，年利率18%.由于無力償還借款，2007年1月6日，原告與雷某協(xié)商，原告租賃雷某蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋，租期20年，雷某以所欠借款本息224950元抵頂20年租賃費(fèi)。合同約定原告享有轉(zhuǎn)租權(quán)利。合同簽訂時(shí)，被告孫某已占用該房屋，雷某通過原告告知孫某以后向原告交納租賃費(fèi)。此后，原告多次要求交納租金，被告一直未履行義務(wù)，并瞞著原告和第三人簽訂了房屋租賃合同，其行為損害了原告的合法權(quán)益。因此請求依法判決被告將占用的房屋騰出或按市場價(jià)與原告簽訂租賃合同，判決第三人與被告所簽訂的租賃合同無效，并將收取的租金返還原告。
被告孫某辯稱，2005年10月，我與凱某公司簽訂合同，該公司法定代表人為張某。自2006年起就有人來找我，打聽房子的來源，但從2006年至2008年的租金我一直交給凱某公司。交完房租后，我就再未找到凱某公司。隨后我所承租的房屋就被轉(zhuǎn)讓了，我也找不到原房主。后來買房的第三人拿房產(chǎn)證找到我，我就與新房主簽訂了租賃合同，把2009年的租金交給了他。
第三人劉某辯稱，原告的訴訟請求不能成立。第三人合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證為據(jù)。原告與雷某所簽合同是否真實(shí)值得懷疑，雷某不可能轉(zhuǎn)讓已租賃20年的房屋，我取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該20年的租賃合同并不存在。該合同中雷某的簽名是否屬實(shí)，還有待于確認(rèn)，即便真實(shí)，該租賃合同也是無效的。因?yàn)樵摲课輰倮啄撑c張某共有，雷某一人無權(quán)對房屋自行處理。被告孫某原來與凱某公司簽訂的合同是合法有效的，因?yàn)楹炗喓贤臅r(shí)候，張某是凱某公司的法定代表人。在孫某與凱某公司的合同未到期的情況下，雷某又與別人簽訂20年的租賃合同，是不符合常理的。
三、法院裁決意見
臨沂市蘭山區(qū)人民法院認(rèn)為，本案當(dāng)事人訴爭的蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋系雷某與張某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2005年10月29日，張某任凱某公司法定代表人期間以公司名義與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。根據(jù)該租賃合同的約定，被告孫某租賃了上述房屋，租賃期限從2005年11月1日至2008年10月31日，合同期滿承租人如繼續(xù)使用，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后，被告孫某合法占有了租賃房屋，并按合同約定交納了租賃費(fèi)，在租賃期間屆滿后，被告行使優(yōu)先權(quán)，繼續(xù)租賃使用上述房屋。在被告租賃該房屋期間，雷某于2007年1月6日與原告姚某簽訂了房屋租賃合同，由雷某將已租賃給被告使用的房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息折抵20年租賃費(fèi)224950元。雷某與原告所簽訂的房屋租賃合同，亦為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。”根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，由于訴爭房屋的共有權(quán)人雷某、張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，在此情形因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經(jīng)合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應(yīng)為被告。由于該房屋已由被告孫某占有使用，雷某無法向原告交付租賃房屋，故雷某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
