【案例簡介】
徐先生在普陀區真如鎮有一套兩室戶，今年年初已經出租給楊小姐，租賃期限為1年，到今年年底結束。如今，徐先生想將該房屋出售，且已經找到了比較有意向的買家。讓徐先生疑惑的是，自己的房屋已經出租，出售是否受到限制或者禁止呢?如果可以出售又需要注意什么事項?
【律師說法】
已經出租房屋并不是《城市房地產管理法》等法律、法規禁止買賣的房屋類型，因此，徐先生想要出售自己的上述房屋是允許的。但因為帶租約的特殊性，這類房屋在出售的過程中相對復雜，除了一般的房屋交易注意事項外，房產律師建議出售方注意以下幾點：
第一，要如實告知意向買家房屋已經出租的事實，使買家對因房屋租賃帶來的權益影響有合理預期，并避免買家對房屋狀況產生誤解。
第二，遵守買賣不破租賃原則。按照《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因此，帶租約的房屋出售后，租賃合同的主體變更到新的業主名下，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，合同應該繼續履行。在本案中，租客楊小姐的租賃權受到法律的保護，不因產權變動而發生變化。
第三，尊重租客在同等條件下的優先購買權。按照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條的規定，出租方出售房屋，應當提前征詢租客的意見，確認租客是否在同等條件下行使優先購買權。在本案中，如果租客楊小姐行使優先購買權，則應當將房屋在同等條件下出售給楊小姐，如果楊小姐不行使優先購買權，則建議讓楊小姐對此進行書面確認，然后徐先生才與買受方簽署買賣合同并且進行買賣交易(如果楊小姐在收到通知后15日內未明確表示購買的，視作放棄優先購買權)。
第四，注意在房屋交接的時候處理好租賃關系相關事項，如做好租金交割的時間點確認，確認好租賃保證金的交接、確認好房屋附屬設施、家具家電的移交等。
