導(dǎo)讀：房屋租賃中有“優(yōu)先購買權(quán)”一說，那么什么是優(yōu)先購買權(quán)呢?如果房屋租賃合同未經(jīng)登記，對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)有影響嗎?如果承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)呢?等等這些問題的詳細(xì)介紹請(qǐng)看下文：
一、房屋租賃合同未經(jīng)登記，是否影響承租人的優(yōu)先購買權(quán)?
有的當(dāng)事人為逃避稅收或者減少麻煩，不愿意到相關(guān)登記部門登記備案租賃合同。優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)法定權(quán)利，理論上來說不應(yīng)以登記與否而影響其效力。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，如果出租人已將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，一旦房屋所有權(quán)發(fā)生變更，除非能夠證明他人是惡意的，否則，承租人便不能再以優(yōu)先購買權(quán)為由優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)，只能請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。為有效行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人在與出租人訂立租賃關(guān)系之后，應(yīng)到相關(guān)部門將租賃合同登記備案。
二、如何承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，如何確定?
作為一項(xiàng)法定權(quán)利，承租人當(dāng)然可以選擇放棄優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)出租人告知出賣房屋的事實(shí)后，承租人明確表示不予購買，則表示放棄優(yōu)先購買權(quán)。在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中也存在一種默示的形式，比如承租人在合理期限內(nèi)沒有購買房屋的表示，或者積極為出租人尋找買家，或者另行尋找租賃房屋等，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。在出租人告知承租人出賣房屋的事實(shí)后，如果承租人確想以同等條件購買的，應(yīng)當(dāng)盡早地以書面形式告知出租人，以免喪失了法律賦予的優(yōu)先購買權(quán)。
三、出租人在房屋出售前的通知義務(wù)及承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限如何確定?
出租人在房屋出售前的合理期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)通知承租人，通知的方式可以多種多樣。如：以信函、電報(bào)、租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論何種形式，都應(yīng)當(dāng)送達(dá)承租人，如果單純以登報(bào)公告形式通知的，就不能認(rèn)為已通知了承租人。 承租人在收到房屋出售的通知后必須在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人未盡通知義務(wù)的，對(duì)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限，我國(guó)法律及司法解釋并未作出明確要求。依照相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限為知道了出賣房屋事實(shí)之日起的三個(gè)月內(nèi)。為維護(hù)自己的權(quán)益，承租人應(yīng)當(dāng)在知道了出賣房屋的事實(shí)后，盡快行使優(yōu)先購買權(quán)，以防錯(cuò)過了合理期限而無處主張權(quán)利。
四、在訴訟中，在不提起行使優(yōu)先購買權(quán)的前提下能否要求確認(rèn)出租人與他人的買賣合同無效。
在出租人與他人惡意訂立房屋買賣合同的情況下，法律允許承租人申請(qǐng)宣告該合同無效，但是，法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買的目的，也就是說，申請(qǐng)宣告無效是手段，而不是目的。如果承租人不主張購買的情況下，就說明他沒有實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的意思。所以，如果承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，僅要求確認(rèn)合同無效的，法院一般不會(huì)支持。
知識(shí)拓展：
房屋租賃的其他糾紛類型：
(一)租金支付糾紛。
這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。
(二)損害賠償糾紛。
房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或 財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)取?duì)此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定。
(三)其他方面的糾紛。
房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對(duì)抗第三人的糾紛等。
