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我從1996年就跟林業(yè)局的租用了一棟5層樓房做商業(yè)用途，租用的合同期到2004年8月底止！ 但是在2003年就在我毫不知情的情況下把房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并已在2003年10月已經(jīng)辦理好房產(chǎn)過戶手續(xù)，房產(chǎn)證已經(jīng)辦好。現(xiàn)在我正通過法律手段想取消他們的買賣合同，并由我優(yōu)先購得。在法庭上審理時對方說了一句話：“就是取消了我們的買賣合同我也可以不賣給你！” 我想請教一下，我這場官司能打贏的勝算有多高？ 打贏后取消了他們的買賣合同后我能否順利購得該房產(chǎn)？會不會照對方所說取消了后也可以不賣給我？ 如果購買該房產(chǎn)時對方跟房管局的都不配合的話，那我該怎么辦？
廣東廣州楊帆律師回復(fù)：
一、法律關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定
我國《合同法》規(guī)定，出租人出售房屋時，應(yīng)當在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。這里是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，主要體現(xiàn)為房屋價款和付款方式的同等條件。
二、應(yīng)區(qū)分兩種情況處理
1、按規(guī)定辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)的情況。在此情況下，出租人在出售房屋前合理期限內(nèi)應(yīng)當通知您，否則您可以到法院起訴社，主張出租人與他人簽訂的房屋買賣合同無效。
2、沒有辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的情況。按照《城市房地產(chǎn)管理辦法》第53條：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。有的地方更加明確規(guī)定，房屋租賃沒有辦理登記備案手續(xù)的，不得對抗第三人。在此情況下，您無權(quán)主張出租人與他人簽訂的房屋買賣合同無效，但可以向出租人提出賠償。
滬律網(wǎng)小編進行一下補充：
承租戶的優(yōu)先購買權(quán)成立的條件是“在同等條件下”，而在實際操作中，“同等條件”是難以達到的，也很難認定。在查閱資料后也沒有找到具有足夠證明力或公信力的說明，這給法官和賣主的自由度較大，你通過法律手段買到房的可能性較小。
