基本案情：
老張退休后將自己的房子出租出去，做起了房東。小劉是個北漂的白領，帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，老張與小劉簽訂了為期一年的租賃合同，小劉承租老張的房屋，月租金為3000元。租期之內，小劉與老張相處十分愉快。
可租期屆滿之時，雙方卻因3000元的押金產生了激烈的爭吵。
老張?zhí)岢鰞蓚€問題。第一是向小劉交房時房屋的墻壁是新粉刷，等小劉退房時，墻壁已經被小劉弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉。老張認為應重新粉刷墻壁，費用應自押金中扣除；第二，老張主張小劉弄壞了廚房的抽油煙機，現在抽油煙機噪聲非常大，沒法正常使用，應自押金中扣除維修抽油煙機的費用。小劉卻說，老張的房子常年對外出租，墻壁本來就是臟的，抽油煙機只是老舊磨損了。因此押金應該全額退還。
雙方爭執(zhí)不下，只得訴至法院。老張的證據只有小劉退房時的房屋照片以及對廚房抽油煙機的錄像。
誰主張誰舉證是基本的證據規(guī)則。而老張的證據只能顯示退房當時的墻壁狀況，無法對比墻壁小劉租住前后的差異，也就無法證明小劉弄臟了墻壁；老張的錄像亦無法證明抽油煙機存在何種損壞以及損壞是否因小劉使用不當所致。最終，雙方經法院調解，達成了和解，老張退還小劉押金2000元。
律師分析：
租期結束后的押金退還涉及到房屋驗收及費用結算，對水電費是否存在拖欠、“污損”是否屬于正常折舊、設備損壞是否使用不當所致等問題，出租人與承租人常存在較大分歧。
面對這樣的問題，建議雙方在簽訂書面合同時，對特殊的房屋狀況應進行明確的標記，如可在合同附件中的設施設備清單中標明墻壁是否新刷，設備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認。
同時，在合同履行中，房東一方也應當對合理折舊保持應有的寬容，合理限度內的房屋及設備折舊不能作為扣減押金的理由，只有因承租人使用不當造成的損害才是承租人的賠償范圍。再者，為了維護自身權益，房東應積極做好設備的日常維護、維修，一者可以延長使用壽命，二者如果發(fā)現人為損壞也可以及時檢修、處理。
在返還押金的訴訟中，出租人應先證明扣減押金具有合法依據，承租人只需針對出租人的證據提交反證。而實踐中某些中介公司以克扣押金為慣例，在沒有憑據的情況下，隨意提出幾個理由即克扣押金，給承租人造成了不應有的損失。
