房東須與房客簽訂責(zé)任書，并辦理房屋租賃登記手續(xù)，違者將面臨一定數(shù)額的罰款。這是正在征求意見的《北京市房屋租賃管理辦法(草案)》的相關(guān)規(guī)定。事實上，兩年前北京市也曾就此問題征集過民眾的立法意見，但當(dāng)時征集到的246條意見絕大部分持反對態(tài)度，從而導(dǎo)致該草案后來被擱置。
依據(jù)常識，房屋的權(quán)利主要是房屋所有權(quán)人的物權(quán)，也就是房東的財產(chǎn)權(quán)。房屋租賃是我國《民法通則》和《合同法》賦予公民處理私有財產(chǎn)的一項基本權(quán)利。一方提供住房，一方繳納租金，雙方協(xié)商一致，于是租賃成立。這里很明顯體現(xiàn)著市場經(jīng)濟的自由交換、自主選擇的活動原則，民法稱其為自由平等、意思自治的原則。
在現(xiàn)實當(dāng)中，由于房屋質(zhì)量、治安消防、計生環(huán)保等社會問題在城市的大量出現(xiàn)，政府便以管理和維護租賃市場秩序的角色介入了租賃領(lǐng)域。《北京市房屋租賃管理辦法(草案)》正是這一公權(quán)力介入的產(chǎn)物。如果說公權(quán)力的介入是維護市場秩序所不可缺少的，那么接下來的問題就是：公權(quán)力介入的深度和廣度是多少，應(yīng)該以什么樣的方式介入，政府公權(quán)力介入的底線和取向應(yīng)該是什么?照此考量，擺在我們面前的《房屋租賃辦法(草案)》至少可能存在以下幾方面的問題。
第一，房東的義務(wù)設(shè)定不合理。草案規(guī)定，出租人不按規(guī)定與承租人明確治安、消防責(zé)任的，或不按規(guī)定履行治安責(zé)任的，均要承擔(dān)法律責(zé)任。事實上，維護治安的權(quán)力屬于行政部門，作為民事主體的房東并不享受國家薪金補助，也無執(zhí)法的依據(jù)和權(quán)力，無權(quán)也無錢，怎能擔(dān)當(dāng)好政府的管理責(zé)任?
第二，房屋租賃的強制備案制度可行性有待完善，而且處罰的合法性不足。草案規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起3日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理組織辦理房屋租賃登記手續(xù)，否則將被處以200-500元的罰款。強制備案盡管有助于租賃市場的規(guī)范，但租賃情況的多變性和復(fù)雜性，導(dǎo)致具體的備案操作起來比較煩瑣，向誰備案，由誰監(jiān)管，備案是否收費等都還需要考慮。再者，對于不備案的人規(guī)定的處罰措施，涉嫌違反了《治安管理處罰法》關(guān)于房屋租賃的處罰事項規(guī)定，而且很可能會以昂貴的執(zhí)行成本而成為空文。
第三，“租房人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)借承租房屋”的規(guī)定不具有現(xiàn)實合理性，且與現(xiàn)行法律相違。轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租住房在生活中極為常見，并為我國《民法通則》和《合同法》所認(rèn)可，因為轉(zhuǎn)租帶來的是租賃的流動、便捷和實用。草案怎能只為了安全和管理的方便，就把這一具有現(xiàn)實生命力的現(xiàn)象和制度禁止呢?而且房屋的轉(zhuǎn)租往往是私下協(xié)商的，一刀切的禁止轉(zhuǎn)租，執(zhí)行起來的可能性值得懷疑。
政府的管理應(yīng)該是管好該管的事，放開不該管的事。哪些是公民的自由，哪些是政府的責(zé)任，哪些是市場和社會的自我調(diào)節(jié)，本當(dāng)清清楚楚。如果只是單向把義務(wù)和責(zé)任強加于被管理者，即使以立法的名義，也可能會有損法治精神。
