市民張先生夫婦在和開發商簽訂預售合同后，開發商推遲了近半年才交付房屋，張先生夫婦便向法院起訴主張開發商支付一定的違約金，而開發商認定自己推遲交房是因為合同中規定的免責情形，但二審法院判決開發商要支付一定的違約金。上海合同法律師指出這里的違約金實質上是開發商違反了先合同義務所需要承擔的締約過失責任，即使合同成立，締約過失責任仍可以存在。
2015年8月15日，張先生夫婦向東聯公司購買坐落于上海市的一處房屋，房價款為161萬元。雙方在預售合同中約定：東聯公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，如未按期交房，東聯公司賠付已付購房款每日0.02%的違約金。同時，雙方在合同補充條款中約定：如發生因供水、供電、煤氣、排水等公共配套設施的延誤、規劃調整導致的工程推延、政府政策變化等情況，不屬于東聯公司逾期交付房屋，但東聯公司應及時通知張先生夫婦，通報該客觀情況。簽約后，張先生夫婦陸續支付了購房款，可直到2016年6月，才收到東聯公司發出的入住通知書。雙方于2016年7月1日辦理了交房手續。為何實際交房會比原定的交房時間晚了半年呢？原來，因土地征收未完成，市政燃氣管道配套工程無法按計劃開工，處于停滯狀態。2015年3月27日，東聯公司在得知該情況后曾向政府部門發函催促，至2016年4月20日，配套工程才最終完成，交房時間也因此而延遲。張先生夫婦認為東聯公司延遲交房行為構成了違約，遂向法院起訴要求對方支付逾期交房違約金58185元。東聯公司則堅持認為遲延交房是因出現合同約定的免責情形，己方不應承擔違約責任，考慮具體情況同意自愿補償張先生夫婦11757元。一審法院審理后認為，市政配套工程遲延確系開發商自身不能左右的情形。根據合同補充條款約定，交房時間可予以順延，張先生夫婦要求東聯公司承擔逾期交房的違約責任無依據。對東聯公司自愿對張先生夫婦損失進行的補償予以認可，遂判決東聯公司補償張先生夫婦11757元。判決后，張先生夫婦不服，向上海市第一中級人民法院提起上訴。上海一中院認為，東聯公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滯，產生了自身無法控制的延誤風險，其應當將該情況及時告知購房者。但東聯公司在2015年8月15日簽約時對張先生夫婦隱瞞了該風險，仍然承諾于2015年12月31日交房。在此前提下，購房者有理由相信東聯公司設置的交房期限具有現實可行性，原有的風險事項能夠及時消除，如果沒有在后續履行中出現新的免責事項，則在該期限內能夠實現交房。鑒于誠實信用原則下的購房者信賴利益價值高于格式條款提供者的責任風險限定利益，應認定責任限制條款不能適用于本案，東聯公司應向張先生夫婦支付逾期交房違約金。鑒于因張先生夫婦自愿按照合同約定標準的55%比例主張違約金，故二審法院改判由東聯公司向張先生夫婦支付逾期交房違約金人民幣32292.15元。
滬律網提示：合同的免責條款是指雙方當事人約定的用以免除或限制其未來合同責任的條款，但是如果免責條款對造成對方人身傷害和因故意或者重大過失造成對方財產損失的無效，本案中的免責條款是有效的。
《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：(一)假借訂立合同，惡意進行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠實信用原則的行為。第五十三條：合同中的下列免責條款無效：(一)造成對方人身傷害的；(二)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
上海合同法律師表示：雖然本案中預售合同的免責條款是有效的，市政燃氣管道配套工程無法按計劃開工也是東聯公司自身不能左右的情形，但是在簽訂合前東聯公司已經知道這一情況，并且沒有告知張先生夫婦，違背了及時告知和合同內容有重要聯系的內容的先合同義務，應當承擔一定的締約過失責任。
