摘 要：房屋轉(zhuǎn)租是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)中的普遍現(xiàn)象，但是我國現(xiàn)行的法律對此規(guī)定過于簡單，在實(shí)踐操作中遇到不少難題。本文把房屋轉(zhuǎn)租定義為承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋出租給他人使用并獲得利益的行為，在這里筆者分析了房屋轉(zhuǎn)租合同的法律特征，接著對其在不同情況下的轉(zhuǎn)租所產(chǎn)生的法律效力作了比較詳細(xì)的分析，最后探討了在轉(zhuǎn)租過程中經(jīng)常引起爭議的一個問題，即次承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。
關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)租合同;效力;次承租人;優(yōu)先購買權(quán)
房屋轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。它與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然相似，但性質(zhì)是不同的。由于房屋的使用收益與出租人的利益密切相關(guān)，因此近現(xiàn)代各國民法在規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租制度時，形成了放任主義、限制主義和區(qū)別主義三種基本立法模式。放任主義認(rèn)為轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利，如無目標(biāo)性約定，承租人原則上可以轉(zhuǎn)租，主要以法國、奧地利等國為代表;所謂限制主義則規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租，以德國、日本等國為代表;而區(qū)別主義則強(qiáng)調(diào)區(qū)別不同情況或放任轉(zhuǎn)租或限制轉(zhuǎn)租，以意大利、俄羅斯及我國臺灣地區(qū)為主要代表。
我國民法對于房屋轉(zhuǎn)租采取限制主義的態(tài)度。我國《合同法》第二百二十四條對轉(zhuǎn)租作了明確規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”由于房屋轉(zhuǎn)租在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生，而且與一般的租賃相比，其法律關(guān)系更為復(fù)雜，現(xiàn)行法律對此所作的規(guī)定過于簡單，無法解決實(shí)踐中產(chǎn)生的各種糾紛。本文試圖對轉(zhuǎn)租的若干問題作一些探討，以期對實(shí)踐有所裨益。
一、 房屋轉(zhuǎn)租合同的法律特征
房屋轉(zhuǎn)租合同是指房屋的承租人不退出租賃關(guān)系，把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據(jù)合同法第二百二十四條的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租合同有以下特征：
1、房屋轉(zhuǎn)租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉(zhuǎn)租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同是租賃合同成立后，承租另行與承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。
2、出租人的同意是房屋轉(zhuǎn)租合同訂立的前提條件。轉(zhuǎn)租合同的訂立應(yīng)當(dāng)取得房屋出租人同意，這種同意可是書面的，也可以是口頭的。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。租賃合同的解除，轉(zhuǎn)租合同也就無存在的根據(jù)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)自動解除。房屋轉(zhuǎn)租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人。轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人只能是合同權(quán)利和義務(wù)的承受者，即房屋的承租人和次承租人。
3、出租人與次承租人無任何法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)因法律的規(guī)定和合同的約定而產(chǎn)生,出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系,我國《合同法》明確規(guī)定，次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。
另外，轉(zhuǎn)租合同中所規(guī)定的轉(zhuǎn)租中使用收益，系以原租賃權(quán)范圍為限，但經(jīng)出租人特許者除外。對于轉(zhuǎn)租合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租期限，我國法律未作特別規(guī)定，筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租是以原租賃關(guān)系到為基礎(chǔ)，具有附屬性，故轉(zhuǎn)租期限不應(yīng)長于原租賃所余的期限。
二、房屋轉(zhuǎn)租合同的效力
合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會公共利益。民法通則的規(guī)定，基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。筆者認(rèn)為在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效：
1、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對表示的(默示)，應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
2、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，……合同繼續(xù)有效，……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉(zhuǎn)租，出租人知情后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。
3、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實(shí)后，雖反對房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效。合同法規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。
三、房屋次承租人的優(yōu)先購買權(quán)
在給“次承租人的優(yōu)先購買權(quán)”下定義之前，首先應(yīng)該解決一個問題，什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指公民、法人作為房屋承租人時，對于出租人在出賣其出租房屋時，在同等條件下，優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。那么，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指次承租人基于其轉(zhuǎn)承租關(guān)系，對于出租人在出賣其出租房屋時，在同等條件下，通過承租人來行使優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。
(一)次承租人優(yōu)先購買權(quán)的理論依據(jù)
關(guān)于次承租人是否能享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一直是學(xué)界爭論的一個問題，有的學(xué)者認(rèn)為在租賃關(guān)系存續(xù)期間因出租人與次承租人不存在直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系，出租人欲出賣房屋時，即使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，次承租人仍不享有該項權(quán)利。
筆者不同意這種觀點(diǎn)，原因有以下幾個方面：
首先，優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定給所有權(quán)的行使設(shè)置了一個合法的負(fù)擔(dān)，其以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對特定主體的特殊保護(hù)。轉(zhuǎn)租關(guān)系先于買賣關(guān)系而存在，將這種既存的社會關(guān)系穩(wěn)定下來，避免因出租房屋所有權(quán)的任意處分而使次承租人生活發(fā)生大的變動，應(yīng)賦予次承租人享有順位在先的優(yōu)先購買的權(quán)力。
其次，給次承租人以優(yōu)先購買權(quán)有利于簡公交易程序、降低交易成本、增進(jìn)效率，此與優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)計目的相吻合。臺灣著名法學(xué)家王澤鑒認(rèn)為：私法上有兩個原則：自由和效率。轉(zhuǎn)租賃關(guān)系從屬于私法這個范疇同樣要實(shí)現(xiàn) “自由和效率”，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，如何實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置、物盡其用是法律應(yīng)當(dāng)作出的價值選擇。
第三，法律制度的內(nèi)在理念之一是保護(hù)弱勢，實(shí)現(xiàn)公平正義，較承租人而言，次承租人的合法權(quán)益更容易因房屋所有權(quán)的任意處分而受侵害。在這一涉及三方的法律關(guān)系到中，次承租人是真正的弱勢。給予次承租人優(yōu)先購買權(quán)符合公平正義的原則。
第四，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中廣泛而大量地存在，尤其在城市房地產(chǎn)交易中，許多寫字樓、店鋪及居民住宅等以轉(zhuǎn)租的形式存在。寫字樓、店鋪等的租賃權(quán)人出于商業(yè)利益的考慮，往往對租賃房屋投入了高昂的裝修費(fèi)用、廣告費(fèi)用及其他費(fèi)用。而隨著人們對生活品質(zhì)的追求，甚至于住房等也往往涉及價格高昂的裝修費(fèi)用。次承租人作為利用主體，其優(yōu)先購買權(quán)順位在先，既可避免其投入的成本遭受無謂的損失，也能夠避免社會資源的浪費(fèi)，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律特征
1、次承租人優(yōu)先購買權(quán)是以承租人的優(yōu)先購買權(quán)的存在為基礎(chǔ)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，存在出租人與承租人，承租人與次承租人之間兩個租賃合同關(guān)系，次承租人與出租人之間無直接的合同關(guān)系。因而次承租人不能直接享有優(yōu)先購買權(quán)。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)才能存在。
2、次承租人的優(yōu)先購買權(quán)以承租人不主張的優(yōu)先購買權(quán)為前提。法律直接規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，在承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時，次承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系的產(chǎn)生以原租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，原租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除，如果轉(zhuǎn)租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優(yōu)先購買權(quán)，就喪失了承租的基礎(chǔ)地位。因此，只有在承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)時，次承租人才能間接的主張優(yōu)先購買權(quán)。
3、轉(zhuǎn)租人的優(yōu)先購買權(quán)不得超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是以承租人優(yōu)先購買權(quán)為基礎(chǔ)的，沒有承租人優(yōu)先購買權(quán)，就不能產(chǎn)生次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)以不超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍為原則。
4、次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,次承租人不能直接向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)，次承租人在先例優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)通過承租人來行使，即由次承租人向承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，承租人應(yīng)以自己的名義向出租人主張該權(quán)利。
5、通知義務(wù)的承擔(dān)。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以下同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”合同法規(guī)定了通知義務(wù)由出租人承擔(dān)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，通知義務(wù)該由誰承擔(dān)，法律未作明確規(guī)定。由于出租人與轉(zhuǎn)租合同中，承租人作為出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人應(yīng)對次租人承擔(dān)通知義務(wù)。如果承租人履行通知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任該民事責(zé)任應(yīng)與出租人對承租人所承擔(dān)的民事責(zé)任不同。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)》第118國家條的規(guī)定，出租人不履行通知義務(wù)，承租人可以向法院請求宣告該房屋買賣無效。但在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，出租人出賣房屋，應(yīng)由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知義務(wù)，不能由此請求宣告該買賣行為無效。因?yàn)槌鲎馊伺c次承租人之間無權(quán)利義務(wù)關(guān)系。承租人的過失行為，不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這種責(zé)任一般表現(xiàn)為未履行通知義務(wù)而導(dǎo)致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償?shù)呢?zé)任。
關(guān)于次承租人優(yōu)先購買權(quán)問題，我國現(xiàn)行法律未作規(guī)定，理論界與實(shí)務(wù)中也很少論及。但是，在轉(zhuǎn)租現(xiàn)象普遍存在的今天對其進(jìn)行討論有著重大意義。因此，我們呼吁立法上對次承租人權(quán)利予以充分重視。
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