有一家公司將自有2000平方米房屋及鍋爐房、變電室等附屬設施出租給一家娛樂公司，租期6年，年租金80萬元。娛樂公司按合同如期交付租金兩年后開始拖欠租金，至出租方提出解除合同時，承租方已拖欠租金累積170萬元。該娛樂公司同意解除合同，但提出用其裝修費用270萬元充
有一家公司將自有2000平方米房屋及鍋爐房、變電室等附屬設施出租給一家娛樂公司，租期6年，年租金80萬元。娛樂公司按合同如期交付租金兩年后開始拖欠租金，至出租方提出解除合同時，承租方已拖欠租金累積170萬元。該娛樂公司同意解除合同，但提出用其裝修費用270萬元充抵拖欠租金，并要求出租方返回差價。
律師觀點
我國《合同法》第233條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物地，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”。《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干意見（試行）》第86條之規(guī)定：“非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上添附附屬物，財產(chǎn)所有人同意添附，并就財產(chǎn)返還時添附物如何處理有約定的，按約定處理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任”。
如果承租人要求出租人返還裝修費用，則該費用必須具備以下條件：（1）該費用必須是為了對該出租房進行改善或者在其上增設其他裝修物而支出的費用。如果僅是為了維持房屋必要的使用狀態(tài)所支出的費用則為必要費用，而不能主張返還；（2）須因該費用的支出而使該房屋的價值增加；（3）須承租人所為的改善或增設行為已經(jīng)出租人同意。如未經(jīng)出租人同意，承租人不能請求出租人返還費用。這里的同意，不僅僅限于承租人實施行為時出租人的明確表示同意，如出租人知道承租人的行為而不表示反對的，也包括在內。本案中雖然該娛樂公司裝修所租房屋并未取得出租人的書面同意，但從該房屋的租賃目的，以及承租人娛樂公司對該房屋進行裝修，出租人并未表示明確反對，可知出租人對此是同意的。
我們認為，在租賃關系終止后，該出租房返還給出租人，出租人享有了因承租人的裝修行為而增加的租賃物價值的利益，承租人則因該裝修費用的支出而受到損失，出租人取得該利益而沒有法律上的根據(jù)，所以，出租人應將其所得的利益返還給受損失的承租人。但返還的費用應僅限于租賃合同終止時房屋實際增加的價值額，而不能以承租人裝修支出的實際數(shù)額為準。當然，對此雙方當事人可以約定如何處理，如無約定又協(xié)商不成的，應當根據(jù)公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的，可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成出租人損失的，承租人應負賠償責任。
