咨詢熱線內(nèi)容 我姓楊，在鎮(zhèn)上集市有一間店面。2004年年底，胡某租此店面經(jīng)營百貨，并與我簽訂了房屋租賃合同，約定租期為5年，租金8萬元，于每年年底交付當(dāng)年租金16000元。 2006年初，胡某因有其他經(jīng)營項目無暇照看此店面，與我商議欲將此店面轉(zhuǎn)租給劉某，我表示同意，
咨詢熱線內(nèi)容
我姓楊，在鎮(zhèn)上集市有一間店面。2004年年底，胡某租此店面經(jīng)營百貨，并與我簽訂了房屋租賃合同，約定租期為5年，租金8萬元，于每年年底交付當(dāng)年租金16000元。 2006年初，胡某因有其他經(jīng)營項目無暇照看此店面，與我商議欲將此店面轉(zhuǎn)租給劉某，我表示同意，租金不變，由劉某交付當(dāng)年的租金給胡某轉(zhuǎn)交給我。
2007年年初，我因生意資金周轉(zhuǎn)困難，欲以10萬元出售此店面。因為此價錢很便宜，所以有意購買的人很多。事先，我征求了劉某的意見，但劉某表示沒有那么多現(xiàn)金，可以分期付款購買，我只好聯(lián)系其他買主。2007年6月，我將該店面賣給了羅某，并簽訂了買賣合同。在辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，劉某提出異議，認為他所出的價格與其他人一樣，其應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。此時，胡某也提出異議，認為我出售店面沒有通知他，也侵犯了他的優(yōu)先購買權(quán)。兩人欲起訴法院要求確認我與羅某的買賣店面合同無效。
請問：我侵犯了劉某的優(yōu)先購買權(quán)嗎?胡某是否也享有優(yōu)先購買權(quán)?我與羅某的店面買賣合同是否有效?
律師專線解答
楊先生，針對您所提出的問題，我們從以下兩方面為您分析解答：
第一，關(guān)于您是否侵犯劉某優(yōu)先購買權(quán)的問題。我國《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人享有同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。可見，承租人要享有優(yōu)先購買權(quán)必須是以與其他欲購買人所提出的購買條件相等同為前提，這里所說的 同等條件 不僅是指款項余額相同，也包括付款方式相同。據(jù)您所述，您之所以賣店面，是因為您急需現(xiàn)金，而劉某所提出的購買條件是分期給付房款，顯然這不符合您賣房的目的。劉某不能以分期付10萬元的條件來主張與羅某的一次性給付10萬元的條件相等同。所以其不能以享有優(yōu)先購買權(quán)為由主張您與羅某的店面買賣合同無效。在出售店面前您已經(jīng)盡到通知劉某的義務(wù)，故不存在，侵犯劉某的優(yōu)先購買權(quán)的問題。
第二，關(guān)于胡某是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。從我國確立房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的宗旨來看，維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關(guān)系，體現(xiàn)了社會中的一種基本人權(quán)關(guān)系，維護承租人對房屋的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮房屋利用的最大效能，促進長期投資。法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)正是為了穩(wěn)定承租人與出租人的法律關(guān)系，確保承租人對房屋的依賴，從而維護承租人利益。在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人已將對房屋使用收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，在使用收益過程中形成的與房屋的依賴關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移。可見，胡某在征得您的同意，將店面轉(zhuǎn)租給劉某的同時，也將房屋的優(yōu)先購買權(quán)一并轉(zhuǎn)移了。因此，胡某不再享有優(yōu)先購買權(quán)，也就無從談起您侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)。
第三，您與羅某的店面買賣合同是基于自愿平等達成的協(xié)議，且雙方積極主動依照法律規(guī)定辦理了過戶手續(xù)，因此你們之間的合同合法有效。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對承租人將房屋轉(zhuǎn)租他人后是否還享有優(yōu)先購買權(quán)這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
承租人欲購買所承租的房子，所提出的條件至少要與其他欲購買者所提出的條件相同，如付款數(shù)額、付款期限、付款方式等，否則不能享有優(yōu)先購買權(quán)。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條、第二百三十條
《城市私有房屋管理條例》第十一條
