正文： [案情]
上訴人（原審被告）王某，男，系沈陽x廠退休工人，住沈陽市大東區(qū)X廠宿舍。
上訴人（原審第三人）李某，男，無職業(yè)，住沈陽市大東區(qū)東北大馬路x號西間。
被上訴人（原審原告）張某，男，無職業(yè)，住沈陽市大東區(qū)東北大馬路x巷x號x門。
一、案件基本事實
上訴人王某原承租公有住房平房兩間，使用面積26.6平方米。位于沈陽市大東區(qū)東北大馬路東站x巷x門x號。被上訴人張某出生后兩個月就被王某收養(yǎng)。 2001年11月王某及老伴從該房處搬走，張某將該房西間出租。2002年8月張某帶家人外出打工租房居住。同年10月王某與張某經(jīng)大東區(qū)法院判決解除了收養(yǎng)關(guān)系。同年11月27日王某與上訴人李某簽訂了直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，王某將該兩間直管公房承租使用權(quán)以56000元價格轉(zhuǎn)讓給李某，并經(jīng)房產(chǎn)局辦理了承租使用權(quán)變更手續(xù)。張某得此消息后于同年12月搬回該房東屋居住，并向大東區(qū)法院提起訴訟，要求確認(rèn)王某與李某賣房協(xié)議無效。
另查明，王某于2002年9月29日，以張某不盡贍養(yǎng)義務(wù)為由，起訴要求解除收養(yǎng)關(guān)系。張某沒有答辯，同意解除。原審法院（2002）大民一初字第 2052號判決解除收養(yǎng)關(guān)系。當(dāng)時并未提及房屋使用權(quán)問題。判決后，辦案法官將房屋租賃證要回交予王某，當(dāng)時張某并不在此房居住，已將房屋出租。王某出售前房屋租賃證記載，承租人王某，家庭成員張某、單淑琴（王某之妻）。
[審判]
原審法院的認(rèn)定與判決
原審認(rèn)為，原告一直居住在爭執(zhí)房，雖經(jīng)法院解除了與被告王某的收養(yǎng)關(guān)系，但原告在爭執(zhí)房仍有居住權(quán)，被告王某與第三人李某轉(zhuǎn)讓爭執(zhí)房使用權(quán)的行為侵害了原告張某的合法居住權(quán)，故被告王某與第三人李某轉(zhuǎn)讓爭執(zhí)房使用權(quán)行為無效。
原審判決：一、被告王某與第三人李某簽訂的房屋買賣協(xié)議屬無效應(yīng)終止；二、坐落于沈陽市大東區(qū)東北大馬路東站x巷x門x號東間（共兩間東、西各一間）由原告張某居住使用；三、駁回原、被告及第三人其他訴訟請求。
上訴人的上訴請求
宣判后，王某不服提起上訴。主要理由是：解除收養(yǎng)關(guān)系雖未解決張某在爭執(zhí)房有無承租使用權(quán)，但是法官從張某處要回了該房的《租賃證》交給我，說明我有權(quán)處分該房屋的承租使用權(quán)。第三人李某不服提起上訴。主要理由是：自己是善意取得該房承租使用權(quán)，故房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)有效。張某服從原審法院判決。
二審法院的認(rèn)定與判決
二審法院認(rèn)為，本案爭議焦點是原審被告王某與原審第三人李某簽訂的直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題。原審原告張某向法院起訴主張撤銷王某與李某的買賣關(guān)系，并未主張由其居住爭議房，原審法院超越原告起訴范圍判令爭議房其中一間由張某居住顯屬適用法律不當(dāng)。關(guān)于王某與李某房屋買賣效力問題，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條的規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”。這一解釋體現(xiàn)了依法保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，對擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區(qū)分具體情況，對符合善意取得要件的，確認(rèn)其買賣關(guān)系合法有效；對不符合善意取得要件的，確認(rèn)其買賣關(guān)系無效。本案原審第三人李某基于其對大東區(qū)法院判決解除王某與張某之間養(yǎng)父子關(guān)系的事實以及房產(chǎn)部門能辦理房產(chǎn)證明的事實情況的信任，并支付了房屋的對價，盡到了謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為善意取得成立。為保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，故應(yīng)認(rèn)定王某與李某房屋買賣關(guān)系合法有效。
二審法院依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條和《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款（3）項的規(guī)定，經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下：一、撤銷大東區(qū)人民法院（2003）大民（1）房初字第10號民事判決；二、駁回原審原告張某的訴訟請求。
[評析]
本案系房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力確認(rèn)糾紛，爭議的主要焦點是：公房承租代表人未經(jīng)其他承租人同意，擅自將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為是否有效。我們認(rèn)為，對于此類問題，應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定，從維護(hù)交易安全，保護(hù)善意行為人出發(fā)，在正確認(rèn)定事實的基礎(chǔ)上，確認(rèn)民事行為的效力。一般情況下，非經(jīng)共同承租人追認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定無效。但第三人是善意、有償?shù)膽?yīng)認(rèn)定為有效。處分人的處分行為如侵犯了共同承租人的利益，應(yīng)向共同承租人承擔(dān)民事責(zé)任。在王某與李某的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同行為中，李某系善意、有償取得了房屋使用權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。具體理由如下：
（一）最高法院解釋體現(xiàn)了依保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”。這一解釋體現(xiàn)了依法保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，對擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區(qū)分具體情況，對符合善意取得要件的，確認(rèn)其買賣關(guān)系有效；對不符合善意取得要件的，確認(rèn)其買賣關(guān)系無效。如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采取犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系為有效。否則確認(rèn)合同無效的話，按照《民法通則》、《合同法》的規(guī)定，則應(yīng)“雙返”，第三人的利益無法得到保護(hù)，因此，只有確認(rèn)合同有效，才能真正保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。
