正文：樓盤租售階段常見法律問題
1、營(yíng)銷廣告方案的合法性問題。
我國(guó)廣告法和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》都明確規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。而實(shí)踐中，開展商或其委托的中介機(jī)構(gòu)為了推廣樓盤，在廣告宣傳中作夸大描述，甚至是“無中生有”的現(xiàn)象并不少見，這種作法不僅將令開展商受到工商行政處罰；同時(shí)，亦會(huì)因此對(duì)購房人承擔(dān)民事責(zé)任，從而喪失了商機(jī)。
同時(shí)，廣告宣傳的“承諾性”應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商的重視，一旦該等文件作為合同附件，廣告即構(gòu)成合同條款的一部分，開發(fā)商將可能因無法實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容而承擔(dān)違約責(zé)任。這種對(duì)“承諾性”的重視體現(xiàn)在一些地方規(guī)定中，如上海市房地資源局2001年2月26日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)定行為的通知》規(guī)定，廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不符的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者支付的定金。
此外，對(duì)于一些特殊問題也出現(xiàn)了專門的規(guī)定。如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，對(duì)于預(yù)售商品房，開發(fā)商取得預(yù)售許可證后才可進(jìn)行宣傳，并且在廣告中應(yīng)注明預(yù)售許可證。
2、對(duì)購房人悔約產(chǎn)生的訂約定金的處理問題。
在有關(guān)定金的約定和處理上，需要注意如下幾個(gè)問題：
（1）約定規(guī)范化。“定金”是擔(dān)保法的特定概念，表述和含義應(yīng)當(dāng)清晰。實(shí)踐中，《認(rèn)購書》通常是由開發(fā)商提供的格式文本，開發(fā)商經(jīng)常將“定金” 寫作“訂金”“預(yù)訂金”“留置金”“擔(dān)保金”“保證金”“訂約金”等形式，這就容易產(chǎn)生對(duì)該款項(xiàng)理解上的誤解，按照對(duì)格式條款的有關(guān)規(guī)定，一旦就此產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院將作出不利于開發(fā)商的解釋。同時(shí)，根據(jù)2000年12月13日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”可見，僅僅寫明“定金”一詞尚不足以適用定金罰則，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中寫明定金罰則的全部?jī)?nèi)容。
（2）購房人悔約的處理。購房人因悔約而拒不簽約的情形經(jīng)常發(fā)生。考慮到司法實(shí)踐中有重視保護(hù)小業(yè)主的傾向，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)盡可能地掌握對(duì)方違約、己方?jīng)]有過錯(cuò)的充分證據(jù)，從而使適用定金罰則有理有據(jù)。（可以**定金案為例）
3、售房合同中有關(guān)租金回報(bào)或其他形式投資回報(bào)的合法性問題。
2001年6月1日實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。可見，開發(fā)商在做期房售后包租時(shí)一定要注意符合竣工條件，否則合同無效。
4、其它有關(guān)問題。
（1）補(bǔ)充條款的合法性問題。一些開發(fā)商在制作補(bǔ)充條款時(shí)，希望盡量減輕自己的義務(wù)，因而會(huì)導(dǎo)致一些約定與現(xiàn)行規(guī)定相抵觸，問題較為突出的是保修責(zé)任。
（2）對(duì)于購房人違約導(dǎo)致合同解除后，發(fā)展商與按揭銀行關(guān)系的處理問題。
（3）對(duì)于轉(zhuǎn)租合法性的確定。
（4）對(duì)于租房人拒付租金，不知去向，對(duì)房屋內(nèi)遺留物的處理。
本文關(guān)鍵詞：樓盤租售,階段,常見法律問題
