[案情]
王某與天域公司于2004年4月簽定房屋租賃合同，約定將天域公司房屋租于王某用于餐飲、客房和桑拿，月租金為8000元，一方違約承擔違約金5000元。承租人拖欠租金累計達10天的，出租人有權終止合同，租金按半年結算。合同簽訂時，該房屋經消防驗收同意投入使用，驗收報告同時進一步完善各項消防安全管理制度，對建筑內配置的消防器材應當定期維護保養，保證完好有效;已經消防驗收的工程如有改建、擴建、用途變更，應向公安消防機構申報審批，該意見還注明：經營場所不得用作人員住宿。
2006年10月區公安消防大隊發出兩份分別對自用噴淋系統和消除火災隱患的限期改正通知書。后由于消防隱患未能清除，王某所從事的餐飲等活動無法進行，王某遂訴至法院要求確認雙方簽訂的合同因違反法律強制性規定而無效。
[審判]
山西省太原市迎澤區人民法院經審理認為，根據當事人意思自治及保護交易安全原則，應認定本案合同為有效合同，如果消防設施存在問題，影響生產經營的，可以申請撤銷雙方所簽訂的合同，而不應作為認定合同無效情形。
[評析]
一、從意思自治原則看本案合同的效力
民法上的意思自治原則，又稱私法自治原則，“指私人相互間的法律關系應取決于個人自由意思。只要不違反法律之根本精神，個人之法律關系均可依其自己的意思，自由創設。本案中，原被告雙方對租賃合同的標的物、價款等均作了約定，根據保障當事人的意思自治原則，應確認雙方所簽訂合同的效力。
二、從合同法制定的目的，即維護交易安全、鼓勵交易原則來看本案合同的效力
合同法的基本原則是鼓勵交易、維護交易安全，為適應鼓勵交易、增進社會財富的需要，現代各國合同法紛紛變革，大都減少了在合同成立方面的不必要的限制，并廣泛運用合同擴張解釋的方法而促使更多的合同成立。
在實踐中，對合同無效的認定，較為嚴謹。如果輕易認定合同無效，將導致合同無效數量大量增加，而合同的大量無效不僅導致了交易成本的增加，同時也導致了人們對合同的不信任感，使合同這一市場經濟的紐帶和橋梁不能有效地發揮作用。另外由于合同無效的輕易認定，滋生了欺詐、不守信用者的僥幸心理，使其可以放心大膽地背信棄義、損人利已，而不受違約責任的制裁。實踐中，一些違約者利用合同的瑕疵和紅頭文件的規定，最終使合同無效，從而輕易的達到撕毀合同和逃避違約責任的目的，已成了我國合同法實踐中司空見慣的現象。
故為了維護交易的安全穩定，防止當事人惡意不履約心理，在不損害國家利益和公共利益和法律強制性規定的前提下應認定合同無效。
三、從交易成本看本案合同的效力
合同交易成本是指在締結、履行合同過程中發生的交易成本，它主要包括締約成本、履約成本和救濟成本三個方面。合同交易成本的計算是評價當事人行為是否有效的一個客觀標準。當大家都用一個行為時，從合同交易成本最小化原則出發，通常應認定該行為有效。本案中原被告雙方簽訂的系房屋租賃合同，被告在簽訂合同時已取得安全許可，保障了房屋的通常使用用途，其出租的房屋可能被實際用于多用用途，如果在締約時要求出租方承擔過多的專業規范要求，并將起作為合同是否生效的必然性要求，將導致大量的合同被歸于無效，這將大大的增加締約、履約和救濟成本，不符合經濟發展的客觀規律需要，故不能不分情況的一概認定合同無效。另外，本案中，承租人在承租方去后，完全可以在征得出租人同意的情況下，為承租并準備用于經濟住宿、餐飲等公眾聚集場所的房屋增設消防設施，使其符合保證消防安全的要求。根據交易成本最小化原則，在當事人對合同承租后的特殊消防安全無約定的情況下，應認定合同有效。
四、從誠實信用原則看本案合同效力的認定
所謂誠實信用，是指在市場活動中，要講究信用，恪守諾言，誠實不欺，在不損害他人利益和社會利益的前提下追求自己的利益。
本案中，雙方合同簽訂已有2年，消防實施不足以用于餐飲、客房等是客觀存在的，在這期間，雙方均未提出異議，如果此時簡單的認定合同無效，將嚴重損害出租人的合法權益，有違誠實信用原則，同樣也不利于房屋租賃市場的穩定。故根據誠實信用原則的客觀要求，應認定雙方所簽合同為無效合同。對于現存在的消防安全不合格致不能正常營業，可以由原被告雙方協商，對消防實施進行整改以達消防安全，如果協商不成，可以合同目的不能實現為由，請求撤銷雙方所簽訂的合同。
五、從現行法律規范看本案合同的效力
本案的爭議焦點為本案雙方爭議房屋未經消防驗收合格是否違反《消防法》的強制性規定。我國《合同法》規定違反法律強制性規定的合為無效合同。
我國《消防法》第10條第3款規定：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經經安消防機構進行消防驗收;未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。”
筆者認為，消防法所規定的經消防驗收合格后方才投入生產使用，是對房屋的使用用途作出規定，這里的使用應提生產生活使用，而非指房屋出租行為。《消防法》第12條將歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公眾聚集的場所未經消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開業、經濟者而不是房屋出租人。
如果根據《消防法》第10條的規定直接認定合同無效，就不存在房屋承租人的消防安全義務。從而使得法律規定本身相矛盾。故不應將出租房屋是滯經消防安全作為房屋是滯生效的要件。
綜上，筆者認為，在合同雙方當事人消防安全作為生效要件未作約定的簽訂下，不能以房屋未經消防驗收合格為由主張合同無效。
