所謂租賃合同的默示更新，是指租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，法律即推定租賃合同當事人之間續(xù)簽了租賃合同的法律現(xiàn)象。租賃期間屆滿，租賃合同即宣告終止。承租人負有向出租人返還租賃物的義務，出租人有權(quán)請求承租人歸還租賃物。如果當事人之間愿意維持原來的租賃關系，可以重新簽訂租賃合同，此種行為稱為租賃合同的續(xù)簽，又稱為租賃合同的明示更新。
但是，在現(xiàn)實生活中也可能出現(xiàn)這樣的情況：租賃合同終止之后承租人繼續(xù)占有、使用租賃物，承租人也并未請求承租人返還租賃物，同時當事人未對是否續(xù)簽租賃合同進行協(xié)商。對于這類情況，《合同法》規(guī)定，“原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”
關于租賃合同的默示更新，應當符合以下條件：(1)原租賃合同終止。(2)承租人在租賃合同終止后繼續(xù)使用租賃物。(3)出租人對于承租人繼續(xù)使用租賃物的事實沒有提出異議。但是大家應當注意，租賃合同默示更新后所產(chǎn)生的合同為不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同，只是應當給對方預留合理的準備時間。
律師分析：
房屋租賃合同作為一種有名合同，法對此有明確的規(guī)定，《合同法》第215條規(guī)定：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃;第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。從上述法律條文可以看出租賃期滿后的默示續(xù)租應視為不定期租賃合同，但是現(xiàn)實生活中存在很多在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限的，這一約定在法律上的效力如何就是本文討論的重點。
在私法領域，意思自治是很重要的法律原則，也稱為私法自治，民事主體依法享有在法定范圍內(nèi)的廣泛范圍內(nèi)的行為自由，并可以根據(jù)自己的意志產(chǎn)生、變更、消滅民事法律關系。根據(jù)意思自治原則，法無明文禁止即為自由。也就是說只要不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定和公序良俗，國家就不得對其進行干預。行政機關也不得限制和干預民事主體依據(jù)民事基本法律享有的財產(chǎn)自由和人身自由。 依據(jù)這一理論，合同當事人可以在合同中約定任何不違反法律強制性規(guī)定的條款，也就可以推斷出合同當事人可以在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限。
在法理學中，自由既意味著法以確認、保護這種行為能力為己任，使主客體達到一個和諧的狀態(tài)。從法的本質(zhì)來說，自由是法的最高價值目標。自由是評價法律進步與否的標準。 法律最本質(zhì)的價值是自由。法典是用來保衛(wèi)、維護人民自由的，而不是用來限制、踐踏人們自由的。形式上徒有合法的權(quán)威，實質(zhì)上背離自由要求的法律，是“惡法”。正如馬克思所說：法典是人民自由的圣經(jīng)。從上述理論可以看出合同自由應該是法律所保障和所追求的價值目標，進一步可以推斷出合同當事人可以在合同中自由約定合同的內(nèi)容，合同當事人在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限是合同當事人自由約定合同的內(nèi)容應有之意。
綜上，筆者認為，房屋租賃合同當事人可以在合同中自由約定不違反法律強制性規(guī)定的條款。合同當事人在簽訂的租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限是不違反法律的強制性的規(guī)定，依據(jù)上述理論，這一約定是符合法律規(guī)定的，應該是具有法律效力的。合同當事人在簽訂的租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限并不違反合同法的強制規(guī)定，所以，筆者認為當事人在租賃合同中約定租賃期滿后的默示續(xù)租期限是合法有效的，法律應該對此予以確認，以便當現(xiàn)實社會中有此類糾紛時，能有明確的法律依據(jù)。
房屋租賃合同范本
