正文：審理公房租賃糾紛案件若干問題的思考
一、“出租人指定”是否應作為前置程序
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規定，“……可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續下來的福利性質狀態下，在法規亦有明文規定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定
目前由于規定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區別情況予以處理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的。現實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。
2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。
三、出租人如何界定
