房屋租賃行為合法性認定
房屋租賃行為是房地產交易的一種表現形式，具體實施應當遵守國家法律規定。我國《房地產管理法》第五十三條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！苯ㄔO部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定了9種禁止出租的情形。《江蘇省城市房地產交易管理條例》第二十九條規定了6種禁止出租的情形。因此，只要租賃行為不違反國家禁止性規定，履行法定程序，就應當認定其合法。在日常生活中，絕大多數的租賃行為都存在無權屬證書和未經批準改變房屋用途的情形，特別是租賃合同簽訂后不依法登記是租賃市場普遍存在的問題，主要原因是房屋所有權人不愿意承擔因登記及交易而產生的法定稅費，而大多數的承租人也未看到租賃活動因此而產生的危害后果。就租賃登記而言，登記是租賃行為產生物權效力的必經程序，根據《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！钡囊幎?，設立房屋租賃用益物權，發生效力的重要條件是依照《房地產管理法》規定向房產管理部門辦理登記備案手續，只有這樣，租賃行為才具有絕對權、排他權，否則由此產生的法律后果只能由法定義務人自行承擔。
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