公房承租人資格及拆遷問題
房屋是公民生存的最基本保障，我國早些年在城市實(shí)行的是公房租賃實(shí)房分配政策。根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的不同，公房又有國家直管的公房和單位自管的公房以及經(jīng)營單位托管、代管的公房。近幾年隨著危改項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，老舊公房都被列入拆遷改造區(qū)進(jìn)行拆遷，危改中往往涉及到公房承租人資格及補(bǔ)償對象問題，由于相關(guān)法規(guī)不多，容易帶來公房承租人變更、拆遷補(bǔ)償安置引起的矛盾。
公房拆遷中承租資格及補(bǔ)償糾紛解決機(jī)制
現(xiàn)實(shí)生活中由于公房拆遷補(bǔ)償是一筆數(shù)額不小的款項(xiàng)，公房承租人的家庭內(nèi)部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛作出正面的回應(yīng)。這樣一來當(dāng)事人自己不能達(dá)成協(xié)議，政府公房管理部門又拒絕，當(dāng)事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個(gè)問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據(jù)不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日京高法發(fā)[2003]350號）規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭議，也有行政法律性質(zhì)的爭議，應(yīng)區(qū)別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生爭議的情況。對于家庭成員內(nèi)部的糾紛，家庭成員所達(dá)成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力產(chǎn)生的爭議則屬于另外的法律關(guān)系，需要另行提起單獨(dú)的民事訴訟加以解決。那么在同時(shí)存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發(fā)生爭議的，這兩個(gè)爭議或訴應(yīng)當(dāng)如何處理呢，分別單獨(dú)提起，一并提起，還是只需提起一個(gè)，在提出一個(gè)訴的時(shí)候，是提那一個(gè)訴呢，這些都需要結(jié)合具體案情選擇對當(dāng)事人最有利的訴訟方案。
公房承租人資格認(rèn)定
主要問題涉及到老人承租單位或其他公房并長期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房遷到其他住處，但現(xiàn)住房條件達(dá)不到房改標(biāo)準(zhǔn)，也有子女雖買了房但依然住在父母承租的公房里，還有父母過世后子女中一人或數(shù)人繼續(xù)居住公房，但沒有到房管所變更承租人的。北京近幾年城市建設(shè)發(fā)展快速，危舊改造涉及面廣，承租公房很多都面臨拆遷，但根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定承租公房被拆遷的，承租人可以得到相應(yīng)補(bǔ)償。這一來公房租賃、拆遷補(bǔ)償?shù)确蓡栴}糾纏在一起，導(dǎo)致家庭糾紛，影響和諧和社會(huì)穩(wěn)定。解決承租人資格問題是處理拆遷補(bǔ)償安置的前提，公房拆遷涉及到多方利益的分配，首先面臨的是公房承租人資格認(rèn)定問題，依照不同情況，需要進(jìn)行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：1、原承租人仍然健在的一般不發(fā)生承租人變更，補(bǔ)償對象當(dāng)然還是原承租人；2、承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補(bǔ)償獲益權(quán)；但這種情況下會(huì)發(fā)生不符合規(guī)定的變更而侵害成員利益的情況，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟請求法院依法予以撤銷；3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住，因?yàn)闆]有拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}一直沒有辦理變更。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)不同的意見。公房承租人資格應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢，一要根據(jù)承租公房的實(shí)際居住情況和繳納房租的狀況來決定，二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實(shí)上的公房租賃關(guān)系，實(shí)際居住的家庭成員成為事實(shí)上的公房承租人。由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑，在這種情況下實(shí)際承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門申請確認(rèn)或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。根據(jù)規(guī)定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；4、沒有其他住房。
