曾先生購買了一套二手房，事前業(yè)主告知該房產(chǎn)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，但曾先生以為購買了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是與業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)。但在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人以“買賣不破租賃”為依據(jù)要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒有尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I賣行為無效。
這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中普遍存在的問題，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一個(gè)專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。
《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。
而承租人提出的“優(yōu)先購買權(quán)”則是指出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。
在本案中，承租人提出要求繼續(xù)租賃是合法的，曾先生無權(quán)要求承租人限期搬離，但有權(quán)要求對方支付租金。另外，如果前業(yè)主確實(shí)沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購買該房屋的話，承租人確實(shí)有權(quán)主張?jiān)撡I賣關(guān)系無效。
因此，二手房買受人應(yīng)當(dāng)在購房前充分了解要購買的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計(jì)劃。
曾先生購買了一套二手房，事前業(yè)主告知該房產(chǎn)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，但曾先生以為購買了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是與業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)。但在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人以“買賣不破租賃”為依據(jù)要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒有尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I賣行為無效。
這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中普遍存在的問題，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一個(gè)專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。
《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。
