承租人優(yōu)先購買權(quán)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，二手房交易也十分活躍，但很多二手房都處于出租的狀況之中，二手房的買賣經(jīng)常涉及到承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律直接創(chuàng)設(shè)，屬于一種法定權(quán)利，但優(yōu)先購買權(quán)只能專屬于承租人，不能轉(zhuǎn)讓給他人，承租人在同等條件下無需出售人是否同意即可以購買，這也是對出租人房屋出賣權(quán)的一種限制。
承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需具備下列要件：1、承租人與出租人之間必須存在合法有效
的租賃合同。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由租賃合同派生的一項民事權(quán)利，因此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。2、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是對優(yōu)先購買權(quán)人行使先買權(quán)的限制，作出這種限制尊重了作為出賣人的所有權(quán)，不至于因為優(yōu)先購買權(quán)的行使而使所有人的利益遭受損失，也不至于對第三人的合理購買機會全盤剝奪。如果優(yōu)先購買權(quán)人不能提供同等條件，則依出價高者獲得出賣物的市場原則決定出賣物的歸屬，符合公平競爭原則。何為同等條件，主要應(yīng)當(dāng)指價格條件，優(yōu)先購買權(quán)人支付的價格應(yīng)當(dāng)與其他買受人支付的價格條件相同。除價格條件外，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式，但支付方式應(yīng)當(dāng)足以影響到出賣人基于合同所獲得的利益，價格條款是第一位的，根本影響到出賣人利益的支付條件是第二位的，其他不能從根本上影響出賣人利益的交易條件不能作為同等條件的考慮因素。3、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。《城市私有房屋管理條例》及《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個月內(nèi)未作購買的意思表示，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)是出租人的法定義務(wù)，如果出租人未履行該義務(wù)將房屋賣給他人，則承租人可以請求法院確認該轉(zhuǎn)讓行為無效，但承租人在主張買賣合同無效的同時，應(yīng)提出優(yōu)先購買。法律設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的目的在于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)，故法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效以實現(xiàn)這個目的。但申請宣告無效只是手段，不是目的，在當(dāng)事人不主張購買的情況下，則其不具備優(yōu)先購買權(quán)行使條件，也就沒有加以保護的必要，應(yīng)繼續(xù)維持出租人與第三人之間的買賣合同效力。因此，承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，而僅要求確認合同無效的，經(jīng)法院釋明后仍不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不應(yīng)支持。
