国产男人天堂,色网站在线免费观看,国产日韩欧美视频,亚洲天堂网2018,久久99久久99基地看电影,国产精品久久久一区二区三区

承租人的優先購買權是當今各國民法所普遍確立的制度，指房屋所有權人轉讓不動產時，應當在轉讓之前的合理期限內通知承租人，在同等條件下，承租人享有優先購買權。在司法實踐中，要正確把握該法律規定，要作如下多方面的注意。
　　一、正確判斷房屋租賃合同的性質是準確適用房屋租賃優先購買權的前提
　　房屋承租人優先購買權的根據是承租人的租賃權，所以，正確認定房屋租賃合同性質是適用該優先權的前提。現實中，有三種情況極易干擾房屋租賃合同性質的正確認定。
　　1、房屋所有人讓與房屋使用權但沒有要求對方支付直接的使用對價。這種法律關系實質上并不是“房屋租賃法律關系”，承租人不具有優先購買權。
　　1、租賃物合法轉租時，誰享有優先購買權。在承租人對租賃房屋占有租賃物，由承租人享有優先購買權應無異議，而在存在合法轉租情況下，由于承租人已不實際占有租賃物，此時，原承租人是否仍然享有優先權，或原承租人與現承租人誰享有優先權，抑或兩者均同時享有。筆者認為，轉租合同的成立是基于出租人的許可，三者之間存在一定的人身信任關系，在法律未禁止現承租人享有優先購買權時，應允許原承租人與現承租人共同享有優先權。
　　3、房屋所有人與他人簽定的“聯營”或“承包”名義的合同。實踐中，房屋所有人常為了規避繳納房屋出租契稅而簽定名為“聯營”或“承包”但實質上為“房屋租賃”的合同，對此類合同，一旦能確認其為房屋租賃關系，則名義上的“聯營人”或“承包人”仍應當確定其享有房屋承租人優先購買權。
　　二、房屋承租人的違約行為對房屋承租人優先購買權的影響
　　1、房屋承租人的違約行為一般不會影響房屋承租人的優先購買權。《合同法》規定違約責任為嚴格責任，合同一方違約應當向守約方承擔違約責任，承擔違約責任的方式包括繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等。因此，房屋租賃合同中承租人有違約行為的也應當按照上述規定承擔違約責任，房屋承租人存在違約行為的對房屋承租人的優先購買權一般沒有影響。
　　2、房屋承租人的根本違約行為引起房屋出租人解除合同權利行使的，房屋承租人的優先購買權并不因此而喪失。
　　根據《合同法》，解除合同權利實質上是一種解除請求權，即當合同一方基于法律規定或合同約定享有解除合同權利時，其應當將自己行使該解除合同權利的主張通知對方，如對方無異議則即產生合同解除的法律效力，如對方有異議，則其應當請求法院或仲裁機構確認解除合同的效力，在生效文書作出前，合同是沒有解除的。
　　三、房屋所有人以拍賣形式出賣房屋的，仍應當保護房屋承租人的優先購買權
　　拍賣是買賣的一種特殊形式，既然是買賣，則房屋所有權人在拍賣房屋時仍應當尊重和保護房屋承租人的優先購買權。但問題并不是在這里，而在于以下兩個問題。
　　1、拍賣公告不能代替出租人的通知。
　　2、承租人接到通知后不參加拍賣活動，應視為其放棄優先購買權，其參與拍賣的，其優先購買權應當受到特別保護。
　　四、法院強制執行拍賣房屋或其他非房屋所有權人得以處分房屋的不受房屋承租人優先購買權的影響
　　承租房屋的處分除了所有權人處分外，還可能存在法院強制執行拍賣或者抵押權人處分房屋等非房屋所有人處分房屋的情形。在該情形下，因房屋承租人優先購買權屬于債權優先權，而債權的相對性特點注定其僅在特定當事人之間發生作用，所以，房屋承租人優先購買權不應拘束非房屋所有人（出租人）以外的其他得以處分人。