法律上的租賃轉租
一、轉租的認定
所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉租與租賃權的讓與不同，其區別在于：首先，就法律性質而言，轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權讓與為租賃債權的轉讓。其次，就當事人各方的法律關系看。轉租時，轉租人于轉租后，仍享有租賃權，同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關系，基于此租賃關系，轉租人在租賃物上為次承租人再度設定新租賃權；租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人于轉讓租賃權之后，退出租賃關系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。第三，就取得方法而言，轉租中，次承租人租賃權的取得屬設定的取得；租賃權的讓與中，受讓人租賃權的取得，屬移轉的取得。第四，就法律關系的內容看，轉租中，次承租人對于承租人租金的支付，一般分期進行；租賃權的讓與，受讓人對于作為轉讓人的承租人，則一般須一次性給付對價[1]。第五，與出租人發生的關系不同，我國《合同法》中對合法的轉租必須經過出租人的同意，而租賃權的讓與不必經出租人的同意，只需履行通知義務。
二、各國對轉租行為的立法
各國民法對轉租行為都有一定的規定，大體分為三種立法模式：
（1）限制主義模式，即未經出租人同意不得將租賃物轉租給第三人。如《德國民法典》第五百四十九條第一項規定，“承租人非經出租人允許，不得將該租賃物轉讓于第三人使用，特別是補的將該物轉租于他人。”《日本民法典》第六百一十二條規定：承租人未經出租人同意，不得將其權利出讓或將其租用物轉租。采取這種規定的理由是，租賃物的所有權不屬于承租人，承租人無權處分租賃物，如他要處分須經有處分權的人同意，這是交易的最基本的條件，也為了保護交易安全。因為無處分權的民事行為是一種效力待定行為，它的效力是不穩定的，一旦有處分權人予以否認，該處分行為是無效的，因此，允許承租人隨意轉租，不利于保護出租人的利益，也不利于保護第三人的利益。
（2）自由主義型，即除了當事人有不準轉租的明確約定以外，承租人都可以轉租。如《法國民法典》第一千七百一十七條規定，承租人有轉租或以租賃權讓他人的權力，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規定的理由是，租賃合同并不以轉移標的物所有權為內容，也并不以出租人對租賃物有所有權為必要。所以承租人可以將租賃物轉租他人，除非當事人事先約定不準轉租。
（3）承租人能否轉租區分動產租賃和不動產租賃，動產租賃的轉租須經出租人同意，不動產租賃則于此不同。如《意大利民法》規定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉租權，但是未經出租人同意不得轉賣契約。涉及動產物時，轉租應當由出租人授權或者與慣例相符。我國臺灣地區“民法”規定，承租人非經出租人承諾不得將租賃物轉租于他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉租于他人。采用這一規定的理由是，動產租賃中的轉讓須經出租人同意是因為動產有流動性，一旦轉移于他人之處，出租人無法對其了解和控制。而不動產租賃中，不動產是不能移動的，能夠在出租人的視線范圍內，出租人可以根據次承租人對租賃使用的狀次進行監督，所以可以不經出租人同意[2]。
從以上各國不同的立法例可知，世界各國通行的做法是對承租人的轉租進行限制，即轉租必須經原出租人的同意。這樣的規定是出于保護原出租人利益的考慮，但實際上正常的轉租并不損害原出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋所帶來的租金的收益，轉租行為的發生并不影響出租人實現收益的愿望，也不會對出租人對房屋的所有權產生任何不利的影響。因為從物權的角度來看，轉租人通過債權合同所讓渡的是其從出租人那所得的房屋的使用權和占有權，而不會讓渡超越其權利范圍以外的其他權利，所以出租人對房屋享有的物權并沒有受到影響；從債權的角度來看，轉租行為發生后，承租人并不退出他與出租人的合同關系，他仍舊受租賃合同的拘束，履行支付約定租金的義務，所以出租人仍享受對承租人的債權利益。相反，自由轉租有利于轉租人和次承租人，對于轉租人而言，在某些情況下，可能無法對租賃物進行事實上的占有、使用和收益，如果閑置不用，對轉租人而言無疑造成了不必要的損失，也不符合市場經濟的“物盡其用”的理念，通過對房屋自由轉租不僅可以彌補他的損失，甚至還可以增加他的收入。而對于次承租人而言，如果法律若不允許自由轉租，那么他會對每次轉租合同的交易行為都會小心翼翼，他必然會通過各種關系去了解租賃物出租是否被該物所有人所同意。而實際上，由于次承租人常常無法輕而易舉的了解出租人的真實意思甚至于次承租人根本就無法獲知出租人為何人。在這樣情況下，無疑破壞了交易行為的快速性和迅捷性。更有甚者，由于次承租人無法了解出租人的真實意思而使得這一轉租合同落空。王澤鑒曾對臺灣“民法”物權編修正案對農用權人對農用工作物的出租進行了限制，進行了批評，“關于禁止出租工作物，似有商榷余地。農用工作物為農用權人所有，其應考慮者，不是籍以從中得利益或是否符合土地所有人的愿意，而是農用權人的利益及資源的利益。農用權人將其閑置或物使用效率的農用工作物出租于他人，通常無害于土地所有人利益，有何禁止的必要？”
