網提示：
在追求交易效率和安全的現代商法價值取向下，為保護承租人居住權的承租人優(yōu)先購買權規(guī)則越來越弱化，上海高院的相關意見中，也認為，在共有人優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權屬變化等情況下，承租人的優(yōu)先購買權受到限制。
《案例精選》 2006年第7期
蔡秀慧訴上海馳園物業(yè)管理有限公司、楊順華等房屋租賃優(yōu)先購買權糾紛案－－淺析房屋承租人優(yōu)先購買權的限制性保護
【案例】蔡秀慧訴上海馳園物業(yè)管理有限公司、楊順華、陳維君、謝星川等房屋租賃優(yōu)先購買權糾紛案
【簡要提示】隨著房屋租賃糾紛的日益增多，如何權衡房屋租賃人與房屋所有人之間的權益，成為此類糾紛處理中應把握的關鍵。以往為穩(wěn)定房屋租賃關系而保護承租人利益的審判傾向和理論研究，隨著我國住房制度改革和房屋市場的發(fā)展，已難以適應市場經濟實現資源配置最優(yōu)、資源效益最大化的需要，如何在房屋所有權及承租優(yōu)先購買權的博弈中找準基點，正是審判實踐和理論研究應思考的問題。本案作為一起房屋優(yōu)先購買權糾紛，其處理可看作是這方面的嘗試。
一、基本案情
原告蔡秀慧
被告上海城建（集團）公司
被告上海馳園物業(yè)管理有限公司（以下簡稱馳園公司）
被告楊順華
被告陳維君
被告謝星川
1996年9月23日，被告馳園公司與原告蔡秀慧簽訂《房屋借用合同》，合同約定由被告馳園公司將張楊路1133弄10號202室房屋（面積20.6平方米）出借給原告作過渡使用，借用期限自1996年8月1日至1997年3月30日止。合同期滿后，原告與被告馳園公司在該合同上約定原告續(xù)借上述房屋至1997年12月31日止。后雙方未再書面明確原告續(xù)借房屋的時間，原告向被告馳園公司繳納租金至2004年3月30日止。期間，被告馳園公司于2000年將原告借用的房屋調整為張楊路1133弄18號101室（面積55.22平方米），并相應調整了房屋租金，雙方對此未另簽書面協(xié)議，僅在上述《房屋借用合同》中對借用房屋的房號進行了修改，被告馳園公司對此蓋章予以了確認。后原告一直居住在張楊路1133弄18號101室房屋至2004年3月底。期間，被告馳園公司曾于2003年11月14日向原告發(fā)出通知，以租借的房屋已落實分配使用為由要求原告辦理搬遷及退房手續(xù)，未果。后原告向被告馳園公司主張上述房屋的優(yōu)先購買權未果，乃起訴至法院。
另查明，張楊路1133弄18號101室等房屋原系使用權房，被告馳園公司于2003年9月取得包括張楊路1133弄18號101室房屋在內的張楊路1133弄15號、17號、18號部分房屋的產權。此外，被告楊順華系被告馳園公司的職工。2004年2月24日，被告馳園公司與被告楊順華簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定被告馳園公司將包括張楊路1133弄18號101室房屋在內的該18號1至6層共12套房屋（房屋總面積為670.3平方米）出售給被告楊順華，合同總價為人民幣2,010,900元，單價為人民幣3000元/平方米。同年3月3日被告楊順華取得上述12套房屋的產權。2004年5月13日，被告楊順華又與被告陳維君簽訂《上海市房地產買賣合同》，將張楊路1133弄18號101室房屋以總價人民幣275,062元轉讓給被告陳維君，同年5月18日被告陳維君取得該房屋產權。同年7月12日，被告陳維君又將張楊路1133弄18號101室房屋以總價人民幣552,200元轉讓給被告謝星川，被告謝星川于同年8月3日取得該房屋產權。2004年7月底，被告謝星川被通知進戶后與被告馳園公司員工衛(wèi)仁波一同進入上述購買房屋，后被告謝星川對該房屋進行裝修入住。另，當時進入上述房屋時，被告馳園公司員工將房屋內存留的原告的熱水器和兩張寫字臺搬至馳園公司地下室存放，現該財物被遺失。
原告蔡秀慧認為其在承租本案系爭房屋期間，被告馳園公司未通知原告租賃房屋將出售便將房屋轉讓給被告楊順華，侵犯其優(yōu)先購買權，而楊順華將房屋再次轉讓給被告陳維君，以及被告陳維君再次將房屋轉讓給謝星川均屬無效合同。
