在紅紅火火的房屋租賃市場(chǎng)上，相信不少人都正在扮演著房客或是房東的角色。然而，對(duì)于房東與房客雙方在許多日常問題、易糾紛問題上究竟有哪些責(zé)任和義務(wù)，互相之間該如何有效溝通與調(diào)節(jié)，許多人卻并不十分清楚。
日常維修誰負(fù)責(zé)
出租房維修責(zé)任是最為常見的一個(gè)問題，也是《租賃合同》中最常見的條款。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于出租房屋的維修，如果租賃雙方當(dāng)事人有約定的，按照約定辦理;但如果出租房屋的租賃合同中對(duì)房屋的維修問題沒有做出約定的，一般就是由房東承擔(dān)維修責(zé)任，因此產(chǎn)生的費(fèi)用也應(yīng)該由房東承擔(dān)。
此外應(yīng)注意的是，如果房東沒有按合同的約定或法律的規(guī)定及時(shí)對(duì)出租房屋進(jìn)行修繕，或者拒絕維修，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成房客財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，房東還要承擔(dān)賠償責(zé)任。
不過，現(xiàn)實(shí)中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭(zhēng)議的，因?yàn)榫S修責(zé)任容易隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問題。其實(shí)維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中，因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)全盤考慮，具體分析。
比如按照規(guī)定，若因房客過錯(cuò)造成房屋損壞的，則由房客負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因此具體操作時(shí)，我們應(yīng)該盡量將"承租人過錯(cuò)"這一項(xiàng)進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭(zhēng)議。
又比如《合同法》規(guī)定，房客經(jīng)房東同意可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。房客未經(jīng)房東同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，房東則可以要求房客恢復(fù)原狀或者賠償損失。現(xiàn)實(shí)中房東同意房客對(duì)租賃房屋改變構(gòu)造(當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全)比較少見，因?yàn)槭褂弥挟a(chǎn)生的返修責(zé)任會(huì)爭(zhēng)議較多，也需要有所注意。
房屋被盜需證明
出租房內(nèi)發(fā)生盜竊事件也是讓不少租客頭疼的問題，往往這時(shí)候房客就會(huì)想，房東是不是應(yīng)該承擔(dān)一部分責(zé)任呢?記者從律師處咨詢了解到，由于租客和房東是租賃關(guān)系，法律上一般很難將責(zé)任歸結(jié)到房東身上，房客要求房東賠償損失，在法律上難以找到依據(jù)。但是，租客若是能有證據(jù)證明被盜案與房東提供的設(shè)施等本身存在安全隱患(如窗戶可以進(jìn)人、門鎖損壞或可以用其他鑰匙打開等)，有或者房東在安全方面有過錯(cuò)(如鎖壞了不同意更換、明知治安差不加裝防盜門等)而使小偷輕易進(jìn)入，則房東需要承擔(dān)連帶責(zé)任，否則房東不對(duì)租客的物品丟失負(fù)責(zé)。此外，如因房客保管不善，導(dǎo)致房東物品丟失，前者還得承擔(dān)對(duì)房東的賠償責(zé)任。
對(duì)此律師提醒說，如果在承租房屋前發(fā)現(xiàn)出租房存在安全隱患，可以向房東提出安裝防盜窗等要求，租賃合同中對(duì)此也可進(jìn)行約定。由于之前提到的房東應(yīng)當(dāng)履行租賃房屋的維修義務(wù)，保證出租房的門、窗等正常使用，另有約定的除外。因此，屋內(nèi)財(cái)物損失由房客承擔(dān)，房屋損失由房東承擔(dān)，租客讓房東重新?lián)Q鎖也是可以的。
意外事故要當(dāng)心
近幾年我們還看到，房東在出租房屋時(shí)對(duì)意外事故需要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)越來越多。一些房東因?yàn)閷⒕哂邪踩[患的房屋出租，造成房客煤氣中毒、觸電等人身傷害事故，被判承擔(dān)賠償責(zé)任，嚴(yán)重的甚至受到處罰或刑罰。一些房東因?yàn)樽饪驮诔鲎夥績?nèi)賣淫或從事違法犯罪行為，也受到了行政處罰，甚至承擔(dān)了刑事責(zé)任。對(duì)此類可能出現(xiàn)的"意外事故"，房東們也要留個(gè)心眼
首先，房東在將房屋出租時(shí)應(yīng)注意合規(guī)守法，不要將房屋出租給來歷不明甚至明知"有問題"的房客。根據(jù)公安部在《租賃房屋治安管理規(guī)定》中要求，房東不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的承租人;發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或者有違法犯罪嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān);對(duì)于房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，以及明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)的，《治安管理處罰法》均規(guī)定了罰款、拘留等處罰措施。
其次，房東對(duì)于房屋可能存在的安全隱患也要特別當(dāng)心。相關(guān)案例均表明，房東將房子出租后，切不可萬事不理。可房子既然已經(jīng)租給了他人，如何管理?管理到什么程度?這還真是一件難事。業(yè)內(nèi)律師分析說，從適用、適住角度來講的，房東出租房屋時(shí)要保證房屋符合安全居住標(biāo)準(zhǔn)，不能存在安全隱患。比如，安裝的燃?xì)鉄崴魇欠穹弦?guī)范、電線線路是否存在短路等等。房東對(duì)房屋設(shè)施負(fù)有維修的責(zé)任，應(yīng)保證房屋設(shè)施正常、安全地使用，如果因?yàn)樽赓U物的安全隱患導(dǎo)致租客的人身、財(cái)產(chǎn)損失，房東將承擔(dān)賠償責(zé)任;嚴(yán)重的也有可能承擔(dān)刑事責(zé)任。
房客"身份"看看清
通常情況下，一旦房子租出去了，房東很難隨時(shí)隨地監(jiān)督房客的行為，這樣不僅給房東和房客的生活帶來不便，一定程度上也侵犯了房客的隱私。這種情況下，房東的"盯梢"要做到什么程度才算盡到義務(wù)?
通常來說，房東在出租房屋前要進(jìn)行一定程度的形式審查。首先備份租客的身份證復(fù)印件是必須的，此外，還要對(duì)租客租房的目的進(jìn)行詢問。如果租客租房是用于經(jīng)營，房東還要了解自己的房屋是否能做經(jīng)營用途，并查看租房者的營業(yè)執(zhí)照和人員資質(zhì)等等。出租過程中，一旦發(fā)現(xiàn)異常可立即向有關(guān)部門反映。
有些房東為了規(guī)避責(zé)任，在簽訂租房合同時(shí)增加了許多免責(zé)聲明。但業(yè)內(nèi)人士表示，這些免責(zé)聲明是否能規(guī)避法律責(zé)任，還得看房東是否在發(fā)現(xiàn)房客從事違法活動(dòng)后，有沒有立即舉報(bào)或解除合同。據(jù)了解，我國雖有房屋租賃備案的規(guī)定，但實(shí)際生活中很少有房東會(huì)主動(dòng)去登記備案。其實(shí)，房東只有按照規(guī)定來出租房屋，各類風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)降到最低。
另外，隨著租賃相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步完善，對(duì)于群租房、二房東等相關(guān)頑疾的打擊也在進(jìn)一步深入。房東千萬不能"怕麻煩"、"貪便宜"而對(duì)這類問題睜一只眼閉一只眼，考察清楚房客的真實(shí)情況才是穩(wěn)定出租的最好辦法。
