【基本案情】
劉先生與樂(lè)家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂(lè)家公司將其代理的401號(hào)房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂(lè)家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)401號(hào)房屋面積只有67.7平方米，遂與樂(lè)家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生向樂(lè)家公司發(fā)出律師函，要求終止合同并退還多收租金。隨后，劉先生搬離訴爭(zhēng)房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生訴至法院，要求解除合同，樂(lè)家公司退還其房租、中介費(fèi)等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬(wàn)元及搬家費(fèi)用等實(shí)際損失。
【法院裁判】
法院認(rèn)為，專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無(wú)法推定其在看房時(shí)有能力看出房屋面積不足78平方米。樂(lè)家公司在與劉先生締約時(shí)，兩項(xiàng)面積存在較大差距，明顯不符合合同約定。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂(lè)家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬(wàn)元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。
【法官說(shuō)法】
房屋租賃合同履行過(guò)程中，如果租賃房屋的租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，那么承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，要求出租人承擔(dān)減付租金等違約責(zé)任的，法院予以支持;如果租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，那么承租人又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
