簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題及其解決
一、關(guān)于計(jì)價(jià)方式
二、面積確認(rèn)及面積差異處理方式
三、付款方式和期限
四、關(guān)于交付期限
五、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任
六、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更
七、房產(chǎn)交接中的法律問(wèn)題
2000年10月，建設(shè)部公布了《商品房買賣合同示范文本》(下簡(jiǎn)《示范文本》)，自2001年4月1日開(kāi)始執(zhí)行;2001年4月又頒布了《商品房銷售管理辦法》(下稱《銷售辦法》)，以規(guī)范商品房交易雙方的行為。
與以往的房屋買賣合同相比，《示范文本》增加了不少內(nèi)容，其中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需獲得的一系列證件，詳細(xì)列入了合同之中。以前，有許多購(gòu)房者由于缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的基本知識(shí)，不知道要審查所購(gòu)項(xiàng)目的手續(xù)是否齊全，為交易埋下了隱患。現(xiàn)在的做法則在無(wú)形之間，就使購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同的過(guò)程中自然而然地了解到所購(gòu)買的項(xiàng)目是否具有合法的手續(xù)，為保障購(gòu)房者的權(quán)益起到一定作用。
一、關(guān)于房屋計(jì)價(jià)方式
這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價(jià)款一般都是購(gòu)房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經(jīng)協(xié)商完畢的，在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)只需要核對(duì)一下價(jià)款是否一致即可。付款方式則關(guān)系到價(jià)款折扣，以及購(gòu)房者的承受能力，甚至購(gòu)買意向。目前的個(gè)人商品房買賣活動(dòng)中，有80%以上的人是選擇自行支付一部分房?jī)r(jià)款，其余部分以申請(qǐng)銀行個(gè)人住房抵押貸款(即通常人們所說(shuō)的“按揭”)的方式支付。這樣，是否能夠申請(qǐng)到銀行貸款，成為許多購(gòu)房者購(gòu)房行為的前提。
《示范文本》中給出了3種計(jì)價(jià)方式，同時(shí)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的計(jì)價(jià)方式通常為按建筑面積計(jì)，也有一些開(kāi)發(fā)商采用按套計(jì)價(jià)的方式，但多用于尾房銷售。
這里有必要談一下在房屋買賣過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個(gè)面積概念的差別。建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e(下稱“公用分?jǐn)偯娣e”)兩部分。套內(nèi)建筑面積，即購(gòu)房者獨(dú)自使用的建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分構(gòu)成。而普通購(gòu)房者通常所關(guān)心的使用面積實(shí)際上就是套內(nèi)使用面積，與開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)告知您的套內(nèi)建筑面積是兩回事，并且是少于套內(nèi)建筑面積的。通常購(gòu)房者所計(jì)算的使用率是指套內(nèi)使用面積與建筑面積的比例。因此，當(dāng)購(gòu)房者向銷售人員咨詢使用率是多少時(shí)，一定要明確雙方使用的是否為同一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。否則，購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，一套所謂“使用率”達(dá)到80%以上的房屋，在刨除了套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之后，也許就只有75%左右了。
另外一點(diǎn)需要購(gòu)房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各種各樣的陽(yáng)臺(tái)，有時(shí)，銷售人員會(huì)指出，“我們的陽(yáng)臺(tái)是只計(jì)算一半面積的”;但實(shí)際上，陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算也是根據(jù)不同的樣式有不同的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于封閉式陽(yáng)臺(tái)，是按其外圍水平投影面積計(jì)算，可以理解為全部陽(yáng)臺(tái)面積都要計(jì)人銷售面積，如果這時(shí)只計(jì)一半的話，那才真的是讓利了。對(duì)于挑陽(yáng)臺(tái)(底陽(yáng)臺(tái))則是按其底板水平投影面積的一半計(jì)算，凹陽(yáng)臺(tái)則是 按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計(jì)算，均可以理解為陽(yáng)臺(tái)面積只有一半可計(jì)入銷售面積。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照自己購(gòu)置房屋的陽(yáng)臺(tái)樣式確認(rèn)陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
二、房屋面積確認(rèn)及面積差異處理方式的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;超出的，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房，不退房的，規(guī)定了于購(gòu)房者相對(duì)有利的處理方式。當(dāng)然，買賣雙方也可以選擇不采用《示范文本》中給出的處理方式而自行進(jìn)行約定。這樣，開(kāi)發(fā)商就被推人了一個(gè)為難的境地。如果選擇《示范文本》給出的處理方式，自然是心有不甘，尤其是對(duì)于其中面積縮水時(shí)要將少于3%的部分雙倍返還買受人的規(guī)定，更是感到不可接受。可是，購(gòu)房者在看到這樣一種于自己有利的處理方式時(shí)，自然是要堅(jiān)持以此為準(zhǔn)。雙方就容易產(chǎn)生矛盾，對(duì)房屋的銷售必然有影響。筆者認(rèn)為，該種方式比起以前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商自行設(shè)定的處理方式自然是對(duì)購(gòu)房者給予了更多的保護(hù)，但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商也有些過(guò)于苛刻，尤其是上述的雙倍返還的規(guī)定，實(shí)際上是缺乏法律依據(jù)的。同時(shí)，該條規(guī)定中也有一些不全面的地方。
在此，筆者提出自己認(rèn)為雙方相對(duì)較容易接受的處理方式供大家參考：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%/4%以內(nèi)(含3%/4%，該3%或4%由雙方協(xié)商確定，均是較為公平的，下同)時(shí)，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算。如產(chǎn)權(quán)登記面積小于房屋買賣合同約定面積，則出賣人應(yīng)于收到具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起30日內(nèi)向買受人退還有關(guān)面積差價(jià)款;如產(chǎn)權(quán)登記面積大于房屋買賣合同約定面積，則買受人應(yīng)于出賣人向其出示具有國(guó)家認(rèn)可房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積結(jié)果(即產(chǎn)權(quán)登記面積，下同)文件之日起30日內(nèi)向出賣人補(bǔ)交面積差價(jià)款。逾期支付面積差價(jià)款的，違約方每逾期1日向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)付差價(jià)款萬(wàn)分之3至萬(wàn)分之5。
面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大因由。因?yàn)槟壳暗姆课蒌N售主要是以預(yù)售方式為主，一是對(duì)開(kāi)發(fā)商的投入要求較小，二則購(gòu)房者通常可以享受到較大的優(yōu)惠。但是，預(yù)售時(shí)的面積是在圖紙上測(cè)出來(lái)的，與實(shí)際完工的房屋面積肯定會(huì)存在誤差。大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，在施工過(guò)程中盡力控制誤差大小，但也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益。對(duì)于購(gòu)房者而言，對(duì)房?jī)r(jià)款的承受能力、對(duì)房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ)的，面積的變動(dòng)有可能導(dǎo)致超出購(gòu)房者的承受能力，或是使原先的使用規(guī)劃落空。那么如何在實(shí)際存在的誤差與購(gòu)房者的合法利益之間選擇一個(gè)中間道路呢?
對(duì)于開(kāi)發(fā)商，首先應(yīng)在圖紙預(yù)測(cè)時(shí)盡量準(zhǔn)確，在施工過(guò)程中盡力控制，使誤差的產(chǎn)生降到最低程度。對(duì)于購(gòu)房者，如果想避免面積誤差，最好的方法莫過(guò)于購(gòu)買(準(zhǔn))現(xiàn)房，實(shí)地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。如果購(gòu)房者仍然要選擇期房，則只能是與開(kāi)發(fā)商就此問(wèn)題進(jìn)行事先約定。
《示范文本》的一大特色就是傾向于保護(hù)購(gòu)房者的利益，《示范文本》第5條關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異處理”的規(guī)定就極大地體現(xiàn)了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%為分界線，3%以內(nèi)
