根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)辦理網(wǎng)上登記備案。在無(wú)錫市，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)通過(guò)無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同一經(jīng)打印就表示備案完成。因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案可以說(shuō)簡(jiǎn)單易行。
但是，買(mǎi)賣(mài)雙方一旦因故解除合同需要辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)手續(xù)，則并非那么簡(jiǎn)單易行。根據(jù)無(wú)錫市房產(chǎn)管理局的現(xiàn)行規(guī)定，并非買(mǎi)賣(mài)雙方一致同意解除合同，即可直接申請(qǐng)辦理網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)手續(xù)。如果出現(xiàn)下列情形的，無(wú)錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處將不會(huì)直接受理買(mǎi)賣(mài)雙方的備案注銷(xiāo)申請(qǐng)：
(1)商品房竣工滿一年或者已辦理了商品房初始登記的;
(2)購(gòu)房人有3套以上的房屋，包括經(jīng)登記備案的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房。
(3)買(mǎi)方已婚但配偶沒(méi)有共同辦理的。即使商品房買(mǎi)賣(mài)合同僅由購(gòu)房人一人簽訂，商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上 登記備案注銷(xiāo)登記手續(xù)仍需要購(gòu)房人及其配偶的共同配合辦理。
上述規(guī)定是否合理姑且不論，但在廢止前必須執(zhí)行，因?yàn)閹缀鯖](méi)有開(kāi)發(fā)商愿意因?yàn)榇祟愂虑槠鹪V行政機(jī)關(guān)。那么，無(wú)錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處不直接受理，是否意味著買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法辦理備案注銷(xiāo)手續(xù)?答案當(dāng)然是否定的。上述情形下，買(mǎi)賣(mài)雙方可以根據(jù)合同約定向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或者判決解除合同，并經(jīng)人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，無(wú)錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處將會(huì)當(dāng)場(chǎng)受理并辦結(jié)。合同注銷(xiāo)48小時(shí)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方能在網(wǎng)上銷(xiāo)售簽訂合同并登記備案。合同注銷(xiāo)48小時(shí)內(nèi)，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)的樓盤(pán)表中查看到該套處于待售狀態(tài)。關(guān)于爭(zhēng)議解決機(jī)構(gòu)的選擇，我們建議開(kāi)發(fā)商選擇向房屋所在地人民法院提起訴訟而不選擇仲裁。因?yàn)椋环矫妫嗣穹ㄔ涸谒瓦_(dá)民事調(diào)解書(shū)時(shí)可以同時(shí)出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，節(jié)省時(shí)間。否則，雙方當(dāng)事人在收到仲裁裁決書(shū)后還必需向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。另一方面，目前仲裁費(fèi)用比訴訟費(fèi)用要高得多，選擇訴訟方式也節(jié)約成本。
合同網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)需提交下列材料：(一)合同網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)申請(qǐng)書(shū)(有抵押的還需提供抵押權(quán)人同意注銷(xiāo)的證明);(二)購(gòu)房人身份證明、婚姻狀況證明[申請(qǐng)人為單位的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人(或負(fù)責(zé)人)授權(quán)委托書(shū)、代理人身份證明];(三)所有的買(mǎi)賣(mài)合同(有備案證明的還需提交備案證明);(四)注銷(xiāo)原因文件;(五)承辦機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的其它材料。例如，如果商品房位于無(wú)錫新區(qū)，還需提供無(wú)錫新區(qū)房產(chǎn)管理局出具該處房屋未辦理初始登記，無(wú)查封、抵押等限制情況證明(原件)。注意，此證明當(dāng)日有效，必須在準(zhǔn)備好備案注銷(xiāo)的其他資料后再辦理此證明并當(dāng)天遞交注銷(xiāo)申請(qǐng)，否則逾期作廢。
作者按：目前，無(wú)錫市關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)的相關(guān)規(guī)定均不對(duì)外公開(kāi)，具體內(nèi)容只知一鱗半爪。在查詢相關(guān)資料時(shí)，看到無(wú)錫市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處管建平處長(zhǎng)曾于2007年在《中國(guó)房地產(chǎn)》發(fā)表的一篇文章，比較詳細(xì)地介紹無(wú)錫市商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)的相關(guān)規(guī)定，附錄如下，供參考。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案的注銷(xiāo)
作者：管建平 單位：無(wú)錫市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處
商品房買(mǎi)賣(mài)合同管理是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和房屋權(quán)屬登記管理中的一個(gè)突出問(wèn)題。根據(jù)實(shí)際需要，一些城市實(shí)施了相應(yīng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上登記備案制度，但對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)(以下簡(jiǎn)稱合同注銷(xiāo))的認(rèn)識(shí)尚不夠深入和統(tǒng)一，以致各地的具體操作程序差異較大。為此，很有必要對(duì)此進(jìn)行深入的研討。
一、合同注銷(xiāo)管理的重要性
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立、變更和解除日趨頻繁，少數(shù)購(gòu)房者因無(wú)力繼續(xù)支付房款、對(duì)所購(gòu)房不滿意、履行合同發(fā)生糾紛等，需要變更、解除合同去解決矛盾。同時(shí)，也不排除一些炒房者通過(guò)變更、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同去牟利。因目前尚未形成嚴(yán)格的商品房合同注銷(xiāo)管理制度，加上房產(chǎn)交易信息不對(duì)稱，導(dǎo)致商品房合同變更、解除無(wú)章可循，秩序混亂，糾紛時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，由于商品房合同的訂立、變更、解除與房屋權(quán)屬登記關(guān)聯(lián)密切，是權(quán)屬登記的必要前提，在上位法規(guī)定不具體的情況下，無(wú)論行政管理部門(mén)還是社會(huì)各界，都亟待頒布實(shí)施相對(duì)嚴(yán)密又便于操作的商品房合同訂立、變更和注銷(xiāo)的管理規(guī)定。因此，研究商品房合同網(wǎng)上登記備案注銷(xiāo)已成為當(dāng)前具有現(xiàn)實(shí)意義的重要課題。
(一)加強(qiáng)商品房合同注銷(xiāo)管理，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1.履行周期長(zhǎng)。同樣是商品，普通商品的合同簽訂后，錢(qián)貨兩訖，即告履行完畢。而商品房，特別是期房，由于建造周期長(zhǎng)，從合同簽訂至交付使用，存在 l一3年的等待期。2.可變因素多。商品房合同簽訂后，因商品房自身的可變性，待到交付使用時(shí)，經(jīng)常與預(yù)售合同相異，例如資金匱乏，導(dǎo)致房屋不能按期交付;開(kāi)發(fā)商“先抵后賣(mài)”、重復(fù)出售，導(dǎo)致合同糾紛;設(shè)計(jì)或建造發(fā)生改變，導(dǎo)致面積、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)型、房款變化，等等。3.約定的復(fù)雜性。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容復(fù)雜，條款多、專業(yè)性強(qiáng)、選擇性較大，購(gòu)房者一般只注意面積、金額，許多不會(huì)填寫(xiě)付款方式、面積誤差、違約責(zé)任等條款，少數(shù)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信缺損，在填寫(xiě)合同時(shí)，故意選擇有利于自己的處理方式，誤導(dǎo)、蒙騙購(gòu)房者。
由于商品房合同的特殊性，一些開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用其特殊性進(jìn)行惡意操作，或囤積房源，或哄抬房?jī)r(jià)，或通過(guò)變更、解除合同亂收費(fèi)用，或造成合同糾紛，讓購(gòu)房者吃啞巴虧，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。通過(guò)加強(qiáng)商品房合同注銷(xiāo)管理，利用行政管理與社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的辦法，為開(kāi)發(fā)商搭建誠(chéng)信平臺(tái)，規(guī)范操作，使商品房從合同簽訂之日起，就納入管理軌道，向社會(huì)公開(kāi)合同訂立、變更和解除信息，以利于進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。
(二)加強(qiáng)商品房合同注銷(xiāo)管理，有利于進(jìn)一步完善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制
商品房預(yù)售是一種附帶期限的交易行為，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定一個(gè)期限，把它作為雙方權(quán)利義務(wù)的法律效力的產(chǎn)生、變更或滅失的依據(jù)。正因?yàn)槿绱耍瑖?guó)家必須對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行強(qiáng)制性管理，這就是國(guó)家干預(yù)。
在實(shí)施國(guó)家干預(yù)中，商品房合同登記備案是必需的重要手段。合同一旦登記備案，就受到法律保護(hù)，可以對(duì)抗第三人。但是，有些合同會(huì)發(fā)生變更、解除，這就要求在管理中做相應(yīng)的延續(xù)性、規(guī)范性的調(diào)整，以維護(hù)合同的公正性和嚴(yán)肅性。預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為財(cái)產(chǎn)性合同，其訂立、變更和解除，作為一種民事法律行為，只要當(dāng)事人達(dá)成的協(xié)議依法成立或解除，就要履行登記手續(xù)，才能對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力并享有相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。只有這樣，才能對(duì)預(yù)售商品房實(shí)施更為完善的監(jiān)管。目前，對(duì)預(yù)售商品房的監(jiān)管手段發(fā)生了重要的變化，從原有的紙質(zhì)合同登記備案發(fā)展到網(wǎng)上登記備案，信息更為公開(kāi)透明，使合同具備更多的公示性，這也是完善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制的具體表現(xiàn)。
