最高人民法院在2003年4月28日頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，并于當年6月1日開始實施。該司法解釋的頒布，給法院系統(tǒng)及仲裁委審理商品房買賣合同糾紛案件有了更為準確的法律依據(jù)，在司法界引起了高度的重視，且好評如潮。但是在司法實踐中，筆者認為，該司法解釋除了解釋本身適用范圍較窄之外，部分條文也存在法理上的不足，現(xiàn)僅就該司法解釋的第十八條的不足之處分析一二。
一、司法解釋的不足之處
該司法解釋的第十八條的內(nèi)容如下：
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
筆者所認為該條的不足之處不在于逾期辦證損失或者違約金計算方法，而是對于由于出賣人的原因的界定在此是不清楚的，該條文沒有明確指出開發(fā)商的原因是否包含除開發(fā)商法定協(xié)助義務(wù)未履行之外的其他與開發(fā)商有關(guān)的原因，故此在司法實踐中極易引起不同的理解。
二、協(xié)助義務(wù)與代理義務(wù)的差別
根據(jù)國務(wù)院1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定，商品房的買受人應(yīng)當在法定的期限內(nèi)辦理土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書(預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理;現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理)，作為開發(fā)商的出賣人僅承擔協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件的義務(wù)，根據(jù)此條的規(guī)定，開發(fā)商出賣商品房，如不履行協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，應(yīng)當承擔違約責任。
本條規(guī)定在開發(fā)商與買受人就商品房辦理產(chǎn)權(quán)證書沒有任何的特殊約定，同時也沒有收取辦理產(chǎn)權(quán)證書稅費的行為時，出賣人與買受人的關(guān)系及雙方的權(quán)利和義務(wù)都是比較清楚的，但在商品房買賣實踐中，存在為數(shù)不少的由商品房的開發(fā)商負責辦理產(chǎn)權(quán)證書，且在雙方簽訂的商品房買賣合同中約定了辦理房產(chǎn)證的程序、方式，在這種情況下，如果出現(xiàn)逾期辦證的情況，引用該司法解釋時就需要慎重，否則會出現(xiàn)法理上的錯誤。
首先，如果開發(fā)商與買受人約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證書，那么辦證責任應(yīng)當由開發(fā)商承擔，此時開發(fā)商的義務(wù)就包含兩個方面，一個是法定的協(xié)助義務(wù)，另一個是約定的代理辦證義務(wù)，這兩個義務(wù)在法律上是不同的，具體的不同點在于協(xié)助義務(wù)屬于法定義務(wù)，不具有時效的限制，同時無須買受人的請求，其應(yīng)當按照法規(guī)的規(guī)定予以實施，但是約定的代理辦證義務(wù)是一種合同法上委托代理關(guān)系，一種純粹的合同約定義務(wù)，該義務(wù)是一種基于請求權(quán)存在的債權(quán)義務(wù)，受到時效的限制。
其次，在商品房買賣中，開發(fā)商的法定的協(xié)助義務(wù)根據(jù)相關(guān)規(guī)定是較為明確的，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中第七條規(guī)定，出賣人承擔與簽訂房地產(chǎn)買賣書面合同、會同買受人在合同簽訂后30天內(nèi)辦理合同備案手續(xù)的義務(wù)，同時按照建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定出賣人還有一項提供辦理權(quán)屬登記的部分資料的義務(wù)，該資料主要包含用地證明文件或者土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證或銷售許可證及房屋竣工驗收資料、樓宇測繪報告、完稅證明、購房發(fā)票及購房證明書等等。當然，開發(fā)商代理買受人辦理產(chǎn)權(quán)證書在法律上是沒有限制性規(guī)定的，該合同約定只是合同當事人的意思自治。
第三，由于開發(fā)商辦證不能基于的原因存在多種類型，故此可能使得商品房買賣合同糾紛中逾期辦證違約金支付依據(jù)的差別。開發(fā)商不承擔法定的協(xié)助辦證義務(wù)，應(yīng)當按照司法解釋第十八條的規(guī)定，承擔逾期辦證違約金，這毫無疑問，但是如果開發(fā)商履行了協(xié)助義務(wù)，但是其作為代理人身份不積極履行或者客觀上存在履行障礙，能否按照該條文承擔逾期辦證違約金呢，筆者以為應(yīng)進行區(qū)分，畢竟代為辦證義務(wù)是基于合同產(chǎn)生的義務(wù)，而且該義務(wù)是基于開發(fā)商與買受人就房產(chǎn)證辦理在買賣合同中簽訂的委托代理條款而賦予開發(fā)商的一項義務(wù)，這與法定義務(wù)是根本不同的。當然在實踐中，開發(fā)商代為辦證遲延，肯定也會使買受人存在損失，但是該損失如何界定，只能依據(jù)合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定予以測算，而不能按照商品房買賣司法解釋第十八條計算，即使是按照合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定或者合同約定計算出的損失數(shù)額是一致的。
第四，如果由于買受人不支付代理辦證的對價或者由于不可抗力的因素使得其在履行了協(xié)助義務(wù)后，無法履行其代理辦證的義務(wù)，雙方之間的代為辦證的代理合同應(yīng)自然解除，開發(fā)商也不應(yīng)承擔違約責任，但是其協(xié)助辦證義務(wù)不應(yīng)受到任何的影響，無論是開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)已經(jīng)在履行中還是已經(jīng)履行完畢。
三、代理義務(wù)履行遲延的責任及損失計算
實踐中，關(guān)于代為辦證的問題是十分常見的，主要原因是開發(fā)商為了更多的占用買受人的資金，用于進一步投資或者經(jīng)營，按照有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書所需要的稅費最低不少于房價款的3.5%，主要包含契稅和維修基金。一般情況下，開發(fā)商即使代為辦證也應(yīng)在房屋經(jīng)過驗收，辦理樓盤的大證時，方可向買受人收取辦證稅費，但是多數(shù)開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同時就想買受人受了全部稅費。故此對于買受人來說，從合同簽訂時起至法定應(yīng)該可以辦理產(chǎn)權(quán)證書時間止，開發(fā)商無償使用該部分資金，買受人的損失應(yīng)當界定為銀行同期貸款利率產(chǎn)生的損失，而從法定應(yīng)該可以辦理產(chǎn)權(quán)證書時間起至開發(fā)商履行代理辦證義務(wù)止，買受人的損失界定為按照逾期銀行貸款利率計算，基數(shù)為收取的全部稅費和買受人已付房款總額，該結(jié)果更為準確。
當然如果開發(fā)商與買受人就代理辦證義務(wù)遲延履行約定了其他的內(nèi)容，那么應(yīng)該依據(jù)雙方的協(xié)議約定計算損失數(shù)額。
四、司法實踐中的舉證責任分配
在司法實踐中，筆者認為，應(yīng)將逾期辦證原因查明的舉證責任歸屬開發(fā)商更為準確，原因是，開發(fā)商在商品房買賣中與買受人信息嚴重的不對稱，對于房屋、樓盤的具體情況，開發(fā)流程，驗收辦證程序等是不清楚的，如果出現(xiàn)了逾期辦證的情況，具體是協(xié)助義務(wù)的不履行，還是代理義務(wù)的不履行，買受人是無法查清的，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第七條及第七十五條的規(guī)定，由于開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)證書辦理過程信息優(yōu)勢地位，同時協(xié)助義務(wù)履行的有關(guān)資料、證明均由開發(fā)商持有，如其不交付有關(guān)部門或者司法部門，查清該問題是極其困難的，故此應(yīng)由其承擔舉證責任。
