商品房買(mǎi)賣(mài)合同中房屋面積誤差如何處理?
一、商品房房屋面積差異時(shí)的處理
購(gòu)房業(yè)主應(yīng)注意，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：
(1) 面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
(2) 面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
二、套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e
購(gòu)房人還應(yīng)注意，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人依法對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
根據(jù)上海有關(guān)規(guī)定，商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開(kāi)處理的辦法處理：
(1) 共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法
a. 預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以?xún)?nèi)(包括0.8%)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。面積誤差比計(jì)算公式如下：
面積誤差比=實(shí)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e-預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e×100%
b. 預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外，其他原因引起的誤差。
c. 實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購(gòu)房人也不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款;實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房?jī)r(jià)款。
(2) 套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法
a. 套內(nèi)建筑面積按“按實(shí)結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購(gòu)房人平等協(xié)商，通過(guò)預(yù)售合同約定具體的處理辦法。
b. 凡合同沒(méi)有約定處理辦法的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款;實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款。
(3) 商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按上述辦法處理。
(4) 預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)增加部分的房?jī)r(jià)款;房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款;但合同另有約定的，從其約定。
一、商品房房屋面積差異時(shí)的處理
購(gòu)房業(yè)主應(yīng)注意，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：
(1) 面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
(2) 面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起
30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
二、套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e
購(gòu)房人還應(yīng)注意，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人依法對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
根據(jù)上海有關(guān)規(guī)定，商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開(kāi)處理的辦法處理：
(1) 共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法
a. 預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以?xún)?nèi)(包括0.8%)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。面積誤差比計(jì)算公式如下：
面積誤差比=實(shí)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e-預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e×100%
b. 預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外，其他原因引起的誤差。
c. 實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購(gòu)房人也不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款;實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房?jī)r(jià)款。
(2) 套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法
a. 套內(nèi)建筑面積按“按實(shí)結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購(gòu)房人平等協(xié)商，通過(guò)預(yù)售合同約定具體的處理辦法。
b. 凡合同沒(méi)有約定處理辦法的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款;實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款。
(3) 商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按上述辦法處理。
