本案中的意向書(shū)是否可認(rèn)定為商品房買賣合同
[案 情]原告：陶某。
被告：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
2002年11月5日，原告與被告訂立預(yù)訂住宅意向書(shū)一份，意向書(shū)約定：一、原告向被告預(yù)訂王府公寓27層02室房屋(D型))建筑面積約178.9平方米(以后按房管部門測(cè)估面積為準(zhǔn))，每平方米暫定價(jià)格為3760元;二、原告自愿支付10000元作為預(yù)訂住宅室號(hào)的預(yù)約金，被告在收到該預(yù)約金后為原告保留所訂室號(hào)的住宅;三、被告同意原告在簽訂預(yù)售合同前無(wú)條件退房，原告的退房要求應(yīng)以書(shū)面形式提出，被告收到原告書(shū)面退房請(qǐng)求后，三日內(nèi)退還原告所付預(yù)約金，但不計(jì)利息;四、被告在收到原告的預(yù)約金后，不得擅自將原告所訂室號(hào)的住宅，訂予他人，如擅自訂予他人，除預(yù)約金返還原告外，另給予預(yù)約金百分之二十的補(bǔ)償;五、在被告通知原告前來(lái)簽訂預(yù)售合同時(shí)，原告應(yīng)在十日內(nèi)前來(lái)簽訂預(yù)售合同，逾期視為自動(dòng)放棄，預(yù)約金仍由被告負(fù)責(zé)全額退還;六、在雙方簽訂預(yù)售合同后，預(yù)約金抵作房款，付款方式以預(yù)售合同為準(zhǔn)。雙方訂立預(yù)售合同后，意向書(shū)終止。上述意向書(shū)由原、被告簽字蓋章予以確認(rèn)。被告在上述意向書(shū)訂立后，收取原告預(yù)訂金10000元。
2004年3月18日、5月10日被告兩次書(shū)面通知原告，要求原告至被告處訂立商品房買賣合同。原告持5月10日的通知至被告處，被告公司工作人員在通知上附注“此房保留，待后處理”。此后，原告于2004年5月12日向被告支付房款100000元，8月31日支付房款200000元，12月22日支付房款400000元，總計(jì)710000元(含預(yù)訂金10000元)。被告向原告出具了收取上述款項(xiàng)的收據(jù)。2004年12月21日，被告公司副總沈某向原告出具收條一份，收條載明：今收到王府大廈1號(hào)樓2702房款人民幣肆拾捌萬(wàn)整，按每平方米3760元計(jì)算，面積按187.47平方米。2005年8月2日，原告至被告處，原告與被告公司副總沈某簽署備忘錄，備忘錄稱“2005年8月2日上午9時(shí)40分，陶某到開(kāi)發(fā)公司要求簽訂購(gòu)房合同，由公司代表沈某接待。沈某答應(yīng)一周內(nèi)與我們正式簽約。”后因房?jī)r(jià)上漲，被告拒絕交房，原告認(rèn)為雙方的意向書(shū)已轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同，遂訴到法院，要求被告按每平方米3760元將王府公寓大廈27層02室房屋(D型，建筑面積187.47平方米)交付給原告，并將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
被告辯稱，原、被告雙方所簽訂的意向書(shū)中，約定的是商品房暫定價(jià)，這是不確定的，雙方并未簽訂商品房預(yù)售合同，故意向書(shū)不能認(rèn)為直接轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同，且沈某接收房款的行為未經(jīng)公司同意，故原告要求被告按預(yù)訂住宅意向書(shū)所載的價(jià)格交房沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
[裁判要點(diǎn)]
法院在審理中查明，2003年12月5日，南通市房產(chǎn)管理局向被告頒發(fā)了商品房預(yù)售許可證。原預(yù)訂室號(hào)2702經(jīng)公安機(jī)關(guān)編號(hào)現(xiàn)為2704.
一審法院認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。本案中，雙方所訂立的意向書(shū)約定了買賣雙方的基本情況、房屋的位置面積、付款方式、付款時(shí)間。雙方在意向書(shū)中約定了商品房的暫定價(jià)，但被告工作人員沈某出具給原告的收條中確認(rèn)預(yù)訂房屋的價(jià)格為每平方米3760元。被告雖主張沈斌的行為未經(jīng)公司同意，但從被告按沈某的收條向原告收取相應(yīng)房款并出具收據(jù)的行為，可以認(rèn)定被告對(duì)沈某的行為是知道并同意的，至此原、被告雙方就商品房的價(jià)格達(dá)成一致，即雙方確定單價(jià)為每平方米3760元。雙方訂立的意向書(shū)已具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按意向書(shū)收取原告全部購(gòu)房款，故可認(rèn)定雙方所簽意向書(shū)為商品房買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條還規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，被告已于原告起訴前取得訟爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證，故雙方所簽合同合法有效。現(xiàn)原告已按雙方約定，向被告交付了購(gòu)房款，被告也應(yīng)按約向原告履行商品房出賣人的義務(wù)。所以，原告要求被告將王府公寓大廈27層02室房屋(D型，建筑面積187.47平方米)交付給原告，并將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，合法有據(jù)，予以支持。原、被告應(yīng)按已確定的商品房?jī)r(jià)格，對(duì)照最終實(shí)際交付的商品房面積進(jìn)行結(jié)算。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》第二條、第五條的規(guī)定，判決：被告開(kāi)發(fā)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)將本市王府大廈1號(hào)樓27層02室房屋(D型，原預(yù)訂建筑面積為187.47平方米，上述房號(hào)為原預(yù)訂室號(hào)最終以公安機(jī)關(guān)編號(hào)為準(zhǔn))交付給原告，同時(shí)將辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
宣判后，開(kāi)發(fā)公司不服，向二審法院提起上訴稱，一審將意向書(shū)作為買賣合同確認(rèn)錯(cuò)誤。雙方就價(jià)格問(wèn)題長(zhǎng)期協(xié)商未能達(dá)成一致意見(jiàn)，沈某的收條不能視為價(jià)格條款，而僅系指已經(jīng)將房?jī)r(jià)計(jì)算到了每平方米3760元，不能作為最終房?jī)r(jià)認(rèn)定。故請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。
二審認(rèn)為，上訴人與被上訴人于2002年11月5日簽訂的“預(yù)訂住宅意向書(shū)”系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該意向書(shū)中已經(jīng)就房號(hào)、面積、價(jià)格，以及預(yù)訂金的支付和違約作出了約定，同時(shí)還約定上訴人通知被上訴人簽訂預(yù)售合同，被上訴人應(yīng)在十天內(nèi)前往簽訂，逾期作自動(dòng)放棄等。為此，該意向書(shū)形式上雖為“意向”但已經(jīng)具備合同所應(yīng)有的基本條款，這種約定條款原則上對(duì)雙方當(dāng)事人均具有一定的約束力,否則約定之條款則形同虛設(shè),可由開(kāi)發(fā)商隨意更改,致平等主體合同相對(duì)人于完全的被動(dòng)和不利,顯然此有違當(dāng)事人意思自治的原則。本案中上訴人與被上訴人已經(jīng)就房屋價(jià)格作出了最終的確定。現(xiàn)上訴人認(rèn)為沈某出具收據(jù)的行為系其個(gè)人行為，為無(wú)權(quán)代理，對(duì)公司沒(méi)有約束力等，以此否認(rèn)與被上訴人間已經(jīng)就房屋價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)，顯與事實(shí)和法律相悖。上訴人的上訴理由，難以采信。
