房屋轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋再出租給他人使用并獲得收益的行為。根據(jù)法律的規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)該事前征得出租人的同意。但是在未經(jīng)同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合同的效力如何呢?上海房產(chǎn)律師來為您解答。
《合同法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”現(xiàn)實(shí)情況往往比較復(fù)雜，房屋出租人往往是不知道房屋被轉(zhuǎn)租的，這時(shí)轉(zhuǎn)租合同的效力則完全取決于出租人的態(tài)度。如果出租人表示同意轉(zhuǎn)租的，則可以視為出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行了追認(rèn)，那么轉(zhuǎn)租合同就具有法律效力了；如果出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租的，則出租人有權(quán)解除其與承租人之間的房屋租賃合同，出租人解除該合同的，轉(zhuǎn)租合同則被撤銷，自始無效。
法律規(guī)定“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”根據(jù)該條規(guī)定，如果出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在轉(zhuǎn)租的情況下，六個(gè)月內(nèi)沒有提出要求解除合同或認(rèn)定該合同無效的，也就視為其對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力進(jìn)行了追認(rèn)，之后再向人民法院起訴請(qǐng)求解除合同或認(rèn)定合同無效將得不到法院支持，這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權(quán)利。
另外承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，如果轉(zhuǎn)租的期限超過了承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)認(rèn)定超過的那部分約定無效。當(dāng)然，出租人和承租人另有約定的情況除外。
房屋轉(zhuǎn)租糾紛在房屋租賃關(guān)系中是常見的糾紛，上海房產(chǎn)律師建議大家在簽訂租賃合同時(shí)注意：第一，事前必須要了解出租房屋的相關(guān)權(quán)屬歸屬情況，以避免不必要的權(quán)屬方面的糾紛。第二，房屋屬于轉(zhuǎn)租情形的，應(yīng)事前書面征得房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋出租人的同意。第三，對(duì)于轉(zhuǎn)租合同中約定的房屋租賃期限，應(yīng)該在出租人和承租人的房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。
