在鼓浪嶼上留宿一宿是很多游客來廈的重要行程，島上家庭旅館生意火爆。但市場火爆的背后，有些因房屋租賃引發的糾紛卻很棘手。近日，思明法院通報了一起鼓浪嶼家庭旅館租賃糾紛案。上海合同糾紛律師指出在房屋租賃合同糾紛中，主要是看雙方所要承擔的義務，沒有履行義務的則需要承擔違約責任。
2015年8月22日，某公司與阿軍(化名)簽訂了一份《租賃合同》，約定該公司將位于鼓浪嶼的兩棟房屋出租給阿軍用于經營家庭旅館，租賃期限自2015年12月1日至2023年11月30日，每年租金780000元，首期租金在合同簽訂之日起兩日內支付，以后各年度租金在每年度前三個月支付。因鼓浪嶼位置特殊，雙方還在合同中約定，如果由于政府行為(包括但不限于對風景區集體作出保護措施)導致乙方超過一個月無法正常使用房屋的，甲方同意租期無償相應順延。2017年4月，阿軍及其合伙人向相關部門申請辦理家庭旅館特種行業行政許可證。但因房屋產權問題，許可證遲遲未能順利辦理。2017年下半年，政府對未取得特種行業行政許可的鼓浪嶼家庭旅館進行管制，阿軍的旅館關閉一周時間。事實上，此前一個多月，阿軍的旅館就已經從網上下線，入住人數減少。因為這一系列事件，阿軍未按《租賃合同》約定在9月1日前支付2018年度的房租。2017年10月10日，阿軍接到該公司發來的一封《通知書》。《通知書》稱，按合同約定，阿軍應于每年9月1日前支付租金，但阿軍至今未交付租金已經違約，通知其解除租賃合同。2017年11月21日，阿軍向該公司匯款50萬元，匯款用途備注為訟爭房屋2018年度房租。可是，該公司還是一紙訴狀將阿軍告上了法院，主張解除租賃合同，阿軍應騰空、歸還房屋，并按每月65000元的標準支付房屋占有費。思明法院梳理，該案爭議焦點為阿軍未在2017年9月1日前足額支付78萬元租金是否違約，并構成解除租賃合同的條件。法院認為，因該公司房屋產權原因，阿軍的家庭旅館無法辦理特種行業行政許可證，以致經營受政策管制影響。租賃物有瑕疵，阿軍據此止付租金，系依法行使抗辯權，且在管制結束后，阿軍就支付了50萬元作為2018年度租金，可見阿軍并非惡意拖欠不履行合同。法院酌定，因管制影響房屋使用，可相應減免兩個月租金130000元，即2017年12月1日至2018年11月30日訟爭房屋的租金為650000元，扣除已支付的500000元，阿軍還應支付150000元。法院一審判決之后，二審維持原判。
上海合同糾紛律師表示：在房屋租賃合同中，出租人和承租人之間的互負有同時履行抗辯權，當出租的房屋非因承租人的原因產生瑕疵，承租人可以行使抗辯權，不履行支付租賃，行使抗辯權的行為并非違約行為。
《合同法》第六十六條：當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。第六十七條：當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。
滬律網提示：在合同中，享有同時履行抗辯權或者先履行抗辯權的一方，在對方不履行義務時，可以拒絕履行己方的義務。如果是因為不可歸責于雙方當事人的原因使得合同不能繼續履行的，雙方都可以行使同時履行抗辯權。
