在房屋買賣合同簽訂后，有時(shí)候會(huì)因?yàn)閲?guó)家和政府政策的變化導(dǎo)致合同不能正常履行，比如買受人因規(guī)定無(wú)購(gòu)房資格了，那么這時(shí)候該怎么辦呢？上海房產(chǎn)律師表示在合同簽訂后，因雙方當(dāng)事人意志以外的不可抗力導(dǎo)致合同不能履行或者履行后也不能達(dá)到原本目的，雙方當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除該合同。
2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買賣合同，馬某以總價(jià)185萬(wàn)元購(gòu)買孫某所有的房屋一套。馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某定金10萬(wàn)元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于2017年3月24日出具《貸款結(jié)清證明》。2017年3月26日北京市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求個(gè)人購(gòu)買辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求。因馬某名下已有一套住房，不符合購(gòu)買“商辦類”項(xiàng)目的購(gòu)房資格。馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并返還10萬(wàn)元定金。孫某不同意解除合同，認(rèn)為馬某雖然名下有房，但完全可以通過(guò)自行努力克服，如出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購(gòu)房資格，從而繼續(xù)履行合同。再者，孫某認(rèn)為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金。他自己籌錢還了銀行貸款，現(xiàn)在這套房屋賣不了，他購(gòu)買的另一套房屋首付款就沒辦法交付，還需要支付大筆違約金。法院認(rèn)為，該公告的出臺(tái)使馬某喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺(tái)系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對(duì)解除合同都沒有過(guò)錯(cuò)，所以孫某應(yīng)該退還馬某定金10萬(wàn)元。孫某沒有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見，法院未采納。法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，孫某返還馬某購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
滬律網(wǎng)提示：合同的解除是指已成立生效的合同因發(fā)生法定的或當(dāng)事約定的情況，或經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，而使合同關(guān)系終止，因繼續(xù)履行合同存在巨大的困難，若履行即顯失公平，法院可準(zhǔn)予合同解除。
《合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形。
上海房產(chǎn)律師表示：本案中在房屋買賣合同簽訂后北京市才發(fā)布該公告，馬某不符合購(gòu)房的條件是雙方當(dāng)事人難以預(yù)料到的，是不可抗力，屬于法定的合同可解除的情形，因此法院判決解除合同，同時(shí)因?yàn)椴淮嬖谶`約的情形，故不存在違約金。
